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住宅業界最重要データ　住宅着工統計の読み方

住宅着工統計データとは住宅着工統計は、新たに建てられた住宅の統計で、国土交通省より毎月公表されています。当月分の数字が翌月末に公表され、行政が公表するデータの中ではかなり鮮度のいいデータです。同様に国土交通省から発 […]

前月も沖縄県下のマンションが高くなっていることに触れましたが、今回は他の地方中核都市と比べてどれくらい高くなっているのかを比較してみます。前回は中古マンション価格の分析でしたが、今回は新築マンション価格を中心に分析してみ […]

沖縄県における中古マンションの状況を見てみましょう。まずは、価格から。上図は昨年6月以降の県内の中古マンション価格の状況です。成約件数がそれほど多くないため、成約単価は多少の波がありますが、平米単価は35万～45万 […]

路線価4年連続でプラス 7月1日に、国税庁から、路線価（価格時点は1月1日）が発表されました。路線価は、ご承知のとおり相続税や贈与税の算定基準となる地価で、価格時点が同じ1月1日の公示地価とは、少し価格に開きがあります。 […]

大工さんの減少が続いています。 1985年には81万人、2000年には65万に、そして2015年には35万人になりました。この30年で57%程度の減少です。民間シンクタンクの予想では2020年には30万人に、2030年 […]

街を車で走っていると、トランクルームが目立つようになってきました。例えば、扇風機やひな人形、五月人形といった普段使わない荷物は、トランクルームに預けて、部屋を有効に使おうという方が増えています。大都市部を中心に年々成 […]

今回は沖縄県における賃貸住宅（貸家）の着工数の推移について、いくつかのデータを見てみましょう。まず、1つ目のグラフは、2016年1月～2018年の月別貸家着工数の推移です。ここからどんな事が読み取れるでしょうか？２ […]

日本国内では、どのくらいの方が都道府県をまたいで、引っ越しするのでしょうか。住民基本台帳は総務省が毎月発表しています。1月31日発表した住民基本台帳に基づく2018年1年間の人口移動報告では、国内における都道府県間移動 […]

　沖縄県における不動産市況は、活況が続いています。これをデータで確認してみましょう。　上図は、取引件数動向の景況感を示したものです（DI調査）宅地・マンション・戸建・軍用地の4分類のうち、宅地・マンション・戸建の３ […]

沖縄県の小世帯化が進んでいます。社会学における近代化は、農村・漁村などに代表される職住一体の共同体生活（ゲマインシャフト）から、都市部への移動を伴う、職住分離生活（ゲゼルシャフト）への移行です。本土においては、196 […]

　沖縄県には他県からどれくらいの人数が転居しているのでしょうか？ 2017年時点の沖縄県の人口は、約146万人。一貫して増えています。人口が増える要因は、出生数から死亡数を引いた数が増えていること（自然増）と転入者から […]

10月15日、安倍首相は予定通り2019年10月から消費税を現行の8%から10%に引き上げることを表明しました。消費税10%への道思い起こせば、2013年10月に「2014年4月から、5％を8％に引き上げること」、併 […]

今回は、沖縄県と那覇市の基準地価の約40年間の動きについて考察してみましょう。下図は、1976年から2018年までの沖縄県の基準地価の変動率を表したものです。 1975年以降、沖縄県では観光等新たな産業が成長し、地価上 […]

日本は低金利が長く続いています。不動産投資においては、借入金利は毎月のキャッシュフローに大きく関係してくるので非常に重要です。今回は、金利について詳しく見ていきたいと思います。なぜ、住宅ローン低金利が続くのか日銀は金 […]

　古い街並みを残して、味わい深い街に住みたい？それとも、古い建物を取り壊して新しく生まれ変わった街に住みたいか？　　ヨーロッパの街並みなどを見ていると、古いたたずまいを残こすことに価値を見出すととともに、一方でその建物 […]

今回は9月18日に発表になった2018年基準地価について考察してみましょう。　公示地価と同じく基準地価でも、住宅地において沖縄県は全国で一番の上昇率を示しました。 2018年基準地価の概要基準地価は各都道府県が主体と […]

　2020年の東京オリンピック開催が決まった頃から、建設建築工事費の上昇について不動産業界でも、「徐々に高くなってきている・・・」という声が聞こえてきました。　2011年の震災以降には、職人の方々が復興事業に従事するた […]

土地活用には様々な種類があります。オーナーが所有する土地に何らかの建物建てて、あるいは設備を備えて賃貸するものが、「土地活用」です。かつては「遊休地活用」と呼ばれることも多かったようですが、今では「土地活用」と称するのが […]

　今回は、不動産投資の利回りについて、区分マンションを事例にあげながら注意点について解説します。一棟アパートでは、金額そのものは大きくなりますが、計算方法や考え方は同じですので、しっかりと理解していただきたいと思います […]

　2018年も半分以上が過ぎました。夏至も過ぎて、日の長さは年末に向けて1日1日短くなっていきます。　沖縄県における不動産市況は、引き続き良好が続いています。マンション価格は2013年以降上昇が続き、2018年分の住 […]

　賃貸住宅リフォームの市場は、リフォーム市場全体の概ね20%近くを占めています。賃貸住宅のリフォームは、チラシや広告などほとんどない目立たない分野ですが、1.3～1.5兆円近くにもなる巨大市場です。賃貸住宅のリフォー […]

17日群馬南部で震度5弱、18日大阪～北摂エリアの広い範囲で震度6の地震が観測されました。首都圏直下地震、南海トラフ地震など、そう遠くない未来に起こることが確実視されている地震が発生すると、兆の単位での被害とかなりの数 […]

　賃貸住宅を契約した方は、どんな行動をとって契約したのか？リクルートSUUMOが2016年度の行ったアンケート調査をもとに分析してみましょう。　賃貸住宅の部屋探しの行動は、部屋を決めるまで以下のステップが一般的です。 […]

　2018年3月27日に公示地価が発表されました。今年の沖縄県の地価公示は、どうだったのでしょうか？住宅地を中心に検証してみましょう。　公示地価は、住宅地・商業地・工業地　などに分かれていますが、2018年のこれら全用 […]

　一般的に、転入者は賃貸住宅に住むことが多いとされています。ある人（あるいは、ある世帯）が、都道府県を跨いで居住地を変える場合の理由は、概ね進学、就職、転勤です。その他にも結婚、離婚などの理由もありますが、海に囲まれた […]

　1月～3月は、就職、進学、転勤などに伴い、新たな家選びが最も盛んな時期です。また、この時期に引っ越しが集中するため、引っ越し費用が急に割高になる時期でもあります。少し前に目にした記事では、最近の人手不足を反映して、引 […]

2017年の1年間に沖縄県のマンションはどれだけ建てられたのでしょうか？上図は沖縄県における分譲マンションの供給戸数の推移です。この数字は大規模なマンションが建設供給されると一気に増えますが、県内において2013年に […]

2018年の1月末日、2017年12月分の国土交通省から新設住宅着工数が発表されました。今回は、2017年の1～12月までの住宅着工数を整理し、考察してみましょう。　貸家は6年連続プラス　2017年、年間の新設住 […]

2017年10月1日より、「賃貸取引にかかるIT重要事項説明」が本格的に運用開始されました。　まず重要事項説明（以下重説）とはどんなものでしょう。売買契約や賃貸借契約などの不動産取引に際して重要事項説明書に基づき、契 […]

2015年1月からの相続税の変更について 2015年（平成27年）より相続税制が変更されました。相続税は、相続資産の価値から基礎控除（非課税部分）を引いたものに税率をかけて、計算されます。この基礎控除部分が2015年1 […]

賃貸住宅に住む人は全国的に増えています。沖縄県でも例外ではありません。その理由にはいくつかあります。「大きなローンを抱えたくない」　「近隣住宅トラブルがあっても、すぐに引っ越せない」　「収入に対する将来不安」とい […]

今年もあとわずかとなりました。今年の賃貸住宅建設状況を振り返ってみましょう。　図３図３は、2016年と2017年（12月半ば時点の最新データは10月まで）の月別の賃貸住宅建築数の推移です。昨年2016年は一昨年に […]

首都圏のマンション価格の上昇にも陰りが見えてきました。下図は、不動研住宅価格指数（2014年までは、東証住宅価格指数と呼ばれていたものです。）の動きをグラフ化したものです。グラフの縦軸が指数（2000年1月＝100）。 […]

　8月31日に発表された2017年7月の住宅着工戸数（貸家分類）の数字は前年同月比マイナス3.7％でした。 2012年以降続いてきた賃貸住宅建設の伸びにブレーキがかかってきたようです。図１図１は2016年以降のデータ […]

古い賃貸住宅がなぜ空き家（空室）になるのでしょう？今回は、こんなシンプルな問題について考えてみましょう。古い物件よりも新しい物件に住みたいと多くの方が思うことでしょう。しかし、同条件下では、新しい物件の方が古い物件に比 […]

　沖縄県の物価は近年また上昇しているイメージがあります。市内中心部や新開発・再開発エリアにおいては、ずいぶん高級なお店も増えています。言うまでもなく物価は国民の生活に大きな影響を与えます。おにぎり１つが800円にな […]

　メディアが、金融機関によるアパートローンの貸し出し残高が増えていることを報じています。これまで、何度か「バブル」や「ミニバブル」と呼ばれた頃、いまと同じように不動産関連向けの貸し出しが増えた際に、その現状を把握した監 […]

7月3日に国税庁から路線価が発表されました。 3月下旬に発表される公示地価とともに、不動産市況を知るためには重要に指標となる価格です。公示地価は国土交通省が、地価公示法に基づき、標準値を設定し、その場所の地価を更地とし […]

あらゆる分野でIoTが進んでいます。生活のあらゆる分野で、気づかなくてもネットテクノロジーが活用されています。今では、多くの車で、車の車体そのものがPCであり、電話でもあって、車は車体がネット接続された状態で走行してい […]

賃貸住宅を建てて賃貸住宅経営を始めようとしている方が最も気になることの１つは、「空室が出て、賃料収入が想定よりも、少なくならないか？」ということでしょう。 1棟モノの賃貸住宅でも、ワンルームマンションでも同じように、何 […]

2005年ごろから日本の総人口は横ばい期を迎え、近年では日本の人口は減少基調となっています。今後約50年間の年齢層別人口の予測を見てみましょう図１ 0～14歳の若年層　（幼児～学生） 15～64歳の生産年齢者　（主に […]

　賃貸住宅を建てて賃貸住宅経営を始める方の目的は、オーナーによって異なると思いますが、大まかには、次に３つに分類されると思います。１）遊休土地の有効活用として２）節税のため３）投資収益獲得のため（あるいは、私 […]

　前回述べたように、2017年の地価公示が発表され、住宅地における前年からの伸び率で沖縄県がトップとなりました。昨年は上昇率3位でしたが、震災復興県が上位2県でしたので、純粋には2年連続のトップと言っていいでしょう。 […]

　3月21日に2017年分の地価公示が発表されました。 2017年の地価公示では、9年ぶりに住宅地（全国）がプラスになったことがメディアで大きく報じられました。 0.002％とわずかなプラスですが、リーマンショック前以来 […]

　前回では、沖縄県における住宅着工数（総数）の30年間を振り返りました。今回は、そのなかでも貸家（賃貸用住宅）の着工数にフォーカスして、推移を検証してみましょう。沖縄県は、新設される住宅の半数以上が貸家となっています […]

　沖縄県内における新築着工数の30年間を振り返ってみましょう。昨今AIを使った予測が話題となっています。 AIといっても、基本的にはデータサイエンスなので、「過去のデータから未来を予測する」ということになります。裏を返 […]

沖縄県は持ち家率の少ない県として知られている。図４図４のように、47都道府県の中で東京都についで2番目に低い持ち家率（48％）となっている。東京都が低いのは進学・就職等での人口流入が多いためだが、県内の低さは持ち家 […]

不動産市況を測る指標の１つは、中古マンションの売れ行き状況、価格推移を見ることだ。特に、居住用不動産（実需用不動産、あるいは自用の不動産という）においては、最もオーソドックスな指標と言っていいだろう。 2009年より公 […]

2017年が始まって数週間（本連載は1月12日に執筆）が経った。昨年の不動産市況は、「そろそろ天井か？下落基調が鮮明になるのか？と言われつつも、軟調ながら、好調をキープしていた1年だった。今年2017年の不動産市況は […]

　沖縄県は、他県からの流入者が多い県と言われている（人口対比での多さ）。　以前にも書いたが、那覇市は平成25年のデータでは、人口対比4.77％と、全国で12位となっている。　転入の理由としては、就職、転勤、が多い。 […]

　2016年の半ばごろから、新聞などでは、「賃貸住宅建設、バブルの様相。空室率高まる。」という記事が散見された。　実際はどうなのだろうか？　新築住宅着工戸数を見ると、賃貸住宅（貸家）は、2016年1月～10月（11月 […]

土地を所有する方が賃貸住宅等を建てる際に建築資金（その他付帯施設含む）を融資するのが、アパートローンと呼ばれるものだ。土地活用を行う多くの方が、各種金融機関を通じて利用されるローンのことだ。　金融機関関係者と話してい […]

セキュリティーレベルの高いマンションを求める傾向は、沖縄県においても年々、高まっている。　テレビをつけると連日、ストカー被害やそれに類するような知人間のトラブル、あるいは見知らぬ人からの被害を受けたというニュースが流れ […]

賃貸住宅のお部屋選びの際に、最初の基準となるのは、立地と家賃、そして、築年数などがあげられる。そして、いくつかの候補が定まったときに、次に注目するポイントが賃貸住宅に付属する設備であろう。賃貸住宅選びの際、家賃がたと […]

何歳くらいの時に家を購入するのが一般的か？このことを、賃貸住宅に住む人と持ち家に住む人の比率というデータで検証してみたい。（図２）図２は、親族世帯（夫婦と子供からなる世帯）における住まいを貸家（賃貸住宅）と持ち家の […]

近年賃貸住宅に住む人が増えている。賃貸住宅は主に2種類の需要があって、 1) 一時的な住まいとしての賃貸住宅と 2) 将来所有する前のすまいとしての賃貸住宅というものだ。１の一時的なものとしては、進学や就職の際、ある […]

今回は、賃貸住宅オーナーの状況について分析してみたい。まずは、法人形態をとっているか、個人経営かのグラフを示したのが図３だ。（図３）圧倒的に個人経営が多く、8割を超えている。法人形態にすると、経費などの融通のきく […]

大都市圏や地方主要都市でのマンション価格は、2013年以降上昇基調が続いている。首都圏においては、かなり高くなってきていることもあって、2016年の5月以降、若干の弱含み感が出てきているが、それも僅かな状況で、超一等地 […]

2016年 6月半ばの日経新聞に「これまでリスクの（ほとんど）ない国債での運用が基本だったゆうちょ銀行や年金基金（GPIF）がリスク資産への投資に向かう」という記事が1面トップで掲載された。　ゆうちょ銀行は国内で最大 […]

賃貸住宅の建物構造は、どんなものが多いのだろうか。日本全国においては、鉄骨造（S造や、ハウスメーカーやアパート専業メーカーが造る、軽量鉄骨）、鉄筋コンクリート造（RC造）、木造、の３つの工法でほとんどが建てられている。 […]

前回の「沖縄県における有効求人倍率の変化は、人口流入にどんな影響があるのか？」では、本土主要都市においては、人口動態における転入者が賃貸住宅需要を支えるが、沖縄においてはさほど影響はないということをお伝えした。今回は、 […]

賃貸住宅需要に人口流入が大きな影響を及ぼすことは、広く知られている。また本サイトにおいては【沖縄県の賃貸住宅着工数はなぜ増えているのか？】に述べた。　沖縄県において、県をまたいで、住民票を移しての移動（つまり内地＝県 […]

2016年3月下旬に発表された公示地価を前回コラムに引き続き、もう少し詳しく県内主要部の動向を見てみよう。　最新（2016年分）の公示地価（住宅地）では、震災復興の地域（福島・宮城）を除いて、沖縄県が前年対比で最も高い […]

マイナス金利政策が導入されて、はや3か月が過ぎた。マイナス金利政策の狙いはいくつかあった。その内の円安誘導については、世界経済の動きの中で逆に円高に基調が続いている（2016年5月半ば現在）。その一方で、住宅ローン […]

最新の公示地価が2016年3月22日に発表された。公示地価は、国土交通省が毎年1月１日時点の地価を算出し発表するもので、土地取引の際の基準として利用される。最新データでは、平成27年1月1日時点において、全国平均（全 […]

那覇市における空室の推移を検討したい。図１図１は、2003年～2013年の那覇市における賃貸住宅の空室率を示したものだ。（総務省データは、5年ごとに発表。最新は2013年分）那覇市内の賃貸住宅の空室は […]

第５回目のコラムでは，「賃貸借契約の『お金』をめぐる諸問題」のうち，権利金，敷金，保証金，更新料，地代の減額についてご説明します。第６回目のコラムでは「賃貸借契約の『お金』をめぐる諸問題」の後半として，立退料についてご説 […]

第４回目のコラムでは，「賃貸借契約期間中の諸問題」のうち，後半部分として，賃借権の譲渡・転貸，ペット・騒音・ゴミ問題について説明します。建物の貸主，オーナー様にとって大切な資産である土地や建 […]

第３回目のコラムでは，「賃貸借契約期間中の諸問題」のうち，賃貸用建物の修繕，建替えについて説明します。次回第４回目のコラムでは「賃貸借契約期間中の諸問題」の後半として，賃借権の譲渡・転貸，ペット・騒音・ゴ […]

前回に引き続き住宅着工戸数について。今回は沖縄県においての住宅着工戸数を見てみよう。 1988年から2014年までの沖縄県下住宅着工数の平均は約1万3000戸。（ […]

第２回目のコラムでは，第1回目の続きとして、「賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題」のうち，終了の部分についてご説明します。地主様や建物のオーナー様としては，賃借人の方にいかに […]

新聞報道等でご存知の方も多いと思いますが、平成27年1月から相続税が増税されました。今回は、改正による影響について考えてみます。改正の主な内容改正の目玉は、相続税が免除される […]

このコラムでは， ①賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題 ②賃貸借契約期間中の諸問題 ③賃貸借契約の「お金」をめぐる諸問題について各テーマ２回にわけて，賃貸借契約に関わる法律問 […]

住宅着工戸数は、重要な経済指標の一つだ。毎月国土交通省が発表するこのデータは、あまりメディアでは報じられないが、住宅建築に携わる企業のピラミッドを構成する企業数の多さを考えると、与える影響は大きい。ちなみ […]

どれくらいの年収の方が賃貸住宅に住まわれているのだろうか？　沖縄県民の平均年収が300万円弱だ。一般的には、それよりも低いことが予想されるが、最近は比較的高年収の方でも自己所有せずに賃貸住宅に住み続ける人も増えている。 […]

賃貸住宅に住む人の割合は、どんどん増えている。近年の県内では、新たな賃貸住宅が多く建設され、きれいで住み心地のよい賃貸住宅も増え、今後も賃貸住宅人気はさらに高まることだろう。どんなきっかけで、賃貸住宅を借りるのだろう […]

土地の測量の現場において，最近ではGPSを利用したかなり正確な位置情報の取得が可能ですが，沖縄県では戦後の混乱時に登記簿の測量を急いだ経緯もあり，実際の土地の面積と登記上の面積が異なるケースが散見されます。その結果，建 […]

大鏡建設では、建築し管理している賃貸住宅に入居されている方々へアンケートを行っている。入居者にニーズを詳しく聞き出し、それらを分析することで、「顧客＝入居者、視点に立った」、「空室の出にくい賃貸住宅」をオーナー様に提供 […]

お墓の引継ぎ方に関しては，地域や家系の伝統により様々な習慣があります。必要に応じて親戚や専門家などに聞いてみることが多いと思いますが，「それぞれ意見が違って困った」という話をよく耳にします。県内のお墓は、本土に比べて、 […]

前回に引き続き、大鏡建設が建築し管理している賃貸住宅のデータを用いて、空室リスクについて考えてみよう。東京の超一等地（ほんの一部エリア）を除けば、中古分譲マンションの価格は築年数に反比例している。築年数が増えれば（より […]

賃貸住宅経営におけるリスクは主に４つだ。その前にまず、「リスク」という意味について確認しておきたい。日本においては一般的に　「リスク」とは、「危険」の意味合いが強いが、投資（不動産、金融など）の世界では、「予測できな […]

賃貸住宅経営での不安の代表的なものとして、「家賃がきちんと収納されるのか？」があります。実際に家賃の回収が思い通りにいかず，困っている方がいることも事実です。今回は，家賃の回収方法について説明します。【１　支払いを待つ […]

土地活用としての賃貸住宅経営は、沖縄県においてもかなり広まってきている。資産活用総研を運営する大鏡建設が供給管理している物件も、どんどん増えてきている。土地を所有し、賃貸マンション経営を始めようとするオーナーにと […]

どの国においても不動産市況にはサイクルがあるとされている。サイクルは、循環のことで、グラフにすると山と谷があるイメージだ。このサイクルは、はっきり明確に出ることもあれば、あまりクリアでないこともあるが、サイクルの存在が […]

毎年１月１日時点の公示地価が３月に発表されます。この寄稿がホームページに掲載される頃には，ちょうど新聞紙面も取り上げられていると思います。9月には「路線価」が発表されていますが，この違いはどうなっているのでしょうか。同 […]

今回は、実家不動産や両親名義の不動産の相続（名義変更）について考えてみたい。１）　相続まず、「相続」という概念について。法律上，ある人が亡くなるとことを「相続が開始する」と言い、相続が開始されると，相続人は，大きく […]

今回は、住宅着工戸数について考察してみよう。住宅着工戸数は、住宅業界はもちろん不動産業界をはじめ、裾野の広い建築建設関連業界の多くの方々、そして金融、投資家も注目をしている数字だ。国土交通省が統計を取っているもので、 […]

厚生労働省は，2015年１月，団塊の世代が７５歳以上になる２０２５年に，認知症の人が約７００万人に達するとの推計を明らかにした。これは，６５歳以上の高齢者の５人に１人に当たる。平均寿命が伸びたことで高齢者が不動産を売買 […]

資産活用総研第1回目コラムは、沖縄県、那覇市の地価公示の推移を見てみたい。沖縄県全体の地価平均は、那覇市周辺の南部エリアだけでなく、各方面に存在する離島もすべてを含めての数字なので、大まかな傾向しかつかめ […]