2020年4月から住宅金融支援機構の「フラット35」の制度が一部変更になります。毎年（例年4月と10月）、政策的に少しずつ制度変更が行われていますが、2020年4月からの制度変更は、賃貸住宅投資（土地活用としての賃貸住宅建築投資）、広くは不動産投資を行う方には、重要な制度変更ですので、ここで解説を交えてご紹介したいと思います。
フラット35について
住宅金融支援機構はその名前の通り、「住宅（自宅）を購入する方を支援する金融機関」です。
個人向けの主力商品は、TVCMでもおなじみ「フラット35」、で35年間の長期固定金利が適用されるものです。また同機構が行う「賃貸住宅」への融資は、主に「省エネ賃貸住宅建設融資」と「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」の2パターンで、一般的な賃貸住宅建築への融資は行われていません。
2020年3月現在の最頻金利は1.24％（融資額が9割以下の適用金利）となっています。（注：最頻金利は取り扱い金融機関で最も多い金利のことです。最低金利～最高金利の平均ということではありません）。長期固定金利としては、民間金融機関と比べてかなり低い水準の金利となっているため、長期固定金利利用される方（つまり、金利変動のリスクをとりたくない方）の多くが住宅金融支援機構の「フラット35」を利用されているようです。
また、フラット３５は、融資を受ける本人またはその親族が住むための、新築住宅の建設費用（注文住宅）、または新築物件購入資金（建売住宅）、あるいは中古住宅（戸建・マンション）の購入資金等に使うことに限り融資が受けられます。つまり、「投資用物件を購入するための融資は受けられない」という事です。
しかし、これまで投資用物件（つまり自用でない物件）の購入で融資を受ける方も散見され、これが問題視されていました。自用として使っている（住んでいる）証拠として住民票の提出が求められますが、自らは住むことなく一時的に住民票だけを移して、1年程度経ってから住民票を戻すということを行うわけです。これでは、「国民の住宅購入を支援する金融機関」というそもそもの存在価値がなくなってしまいます。こうした背景もあり、この度制度変更が行われます。
総返済負担率の算定に含める借入金の対象が一部見直しに
4月からいくつかの制度改定が行われますが、インパクトある見直しは、「総返済比率算定」の見直しです。
「総返済負担率」とは、収入（年収）に対する年間合計返済額の割合の事で、フラット35においては、「総返済負担率は年収400万円未満30パーセント、年収400万円以上35パーセント」と定められています。例えば、年収600万円（収入合算なし）の方は、月の返済額は17万5000円までということです。先に述べた金利（固定1.24％ 35年）だとすれば、総額約6000万円程度までとなります。
ここに、これまでは含まれなかった、「賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額」を年間合計返済額の対象に含めることになります。
例えば、先に述べた方が、すでに2500万円のワンルームマンションを購入しており、そのローン返済額が7万円だったとすれば、月の返済額は10万5000円が上限となります。すると、借り入れ総額が一気に約3570万円（金利等は上記と同条件）まで下がってしまいます。こうなれば、購入する、あるいは建築する住宅は一変します。
いわゆる賃貸アパート（賃貸住宅）は加算の対象外
しかし、この「賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を加算する」制度は、賃貸用のアパート向けのローン（ローンの対象が１棟の共同住宅）の場合は、年間合計返済額の対象には含めないことになっています。（注：ローンの対象が１棟の共同住宅であることについては、対象建物の登記事項証明書等の提出が必要）
土地活用として賃貸住宅を建築している方のほとんどの方は、アパートローン対象（つまり1棟の共同住宅）の物件で賃貸住宅経営を行っています。つまり、この加算の対象外という事になります。
ワンルームマンション投資から1棟賃貸住宅投資への移行が起こる？？
こうしてみると、例えば、2500万円のワンルームマンションを４つ購入（総額1億円）するのと、1棟で1億円の共同住宅（賃貸住宅）を建築するのとでは、どちらも融資を受けて購入したとすると、その後に自宅をローンで購入する時の融資状況が大きく変わることになります。これは、ワンルームマンション投資から、1棟賃貸住宅投資への移行が起こる可能性もあります。
また、最近では20代・30代の独身時代に「将来の私的年金として」ということでワンルームマンションを複数買うも増えているようです。こうした流れにブレーキがかかる可能性があります。
ここまで、述べた制度改定は、2020年４月１日以後の借入申込み受付分から適用となります。「フラット35」の制度変更は、賃貸住宅投資に変化をもたらすかもしれません。