不動産 | 資産活用総研

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資産の組み換え戦略の考え方

　不動産市況が活性化してくると価格が上昇傾向となり、保有している収益不動産（投資用不動産）を売却しようと考える方が増えます。一方で、まだ上昇は続くと考える方や、これから始めようとされる方は、物件購入をします。株式市場と同 […]

　3月4日には史上初めて日経平均が4万円を超えて、連日最高値を更新した日々が続きました。日米とも株式市場は好調ですが、しかし、11日には大きく下落するなど、本文でもお伝えしますが、日銀の金融政策の動向を探りながら、上下の […]

　日本不動産研究所から最新の「第49回不動産投資家調査」（11月27日）が公表されました。この調査は、アセットマネジメント会社・デベロッパー・銀行・投資銀行・生命保険会社・不動産賃貸業などへ、「期待利回り」（＝キャップレ […]

　インフレに強い資産と言われる賃貸用不動産。土地活用として賃貸住宅経営を始める方、分譲される賃貸住宅を購入される方、区分マンションに投資される方が、ますます増えており、全国主要都市のキャップレートはどこも最低水準となって […]

　今回は、沖縄でも見られる、土地所有者（個人地主・企業）が所有土地にホテルを建て運用する事例について考えてみましょう。土地活用として収益建物を建築して、収益を得るという行為は同じですが、よく見られる賃貸住宅経営とは少し異 […]

　新型コロナウイルスがまん延し始めたのは20年3月頃から、そして4月には政府の要請を受けて全国の多くの企業が出社制限をかけました。21年以降は徐々に出社する頻度を増やし、流行状況を見計らいながらの状況が続きましたが、23 […]

　毎年3月に国土交通省から発表される地価公示は、1月1日を価格時点として、土地の更地状態を想定した価格で、ここで示される地価（＝公示地価）は、一般の土地取引の指標として、また公共事業などで取得価格算定の規準となります。　 […]

　物価上昇が続いています。なぜ物価があがるのか？　そして物価上昇時に金利が上がるのはなぜか？　また、住宅ローンや賃貸住宅建築ローンなどで利用される固定金利と変動金利がどのようにして決まるのか、その仕組みを解説します。また […]

　現金や不動産や株式をある程度持っている方にとって、高齢になれば相続税が大きな悩みとなります。相続税は、いつか相続人が支払う必要のある、「国への隠れ債務」のようなものです。とくに、2015年の改正により、基礎控除額が減額 […]

　22年5月18日より、不動産取引（売買・賃貸）にかかわる契約等の手続きが全面的にオンラインで行うことができるようになりました。　21年５月 19 日に公布された「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法 […]

　沖縄県不動産鑑定士協会が調査・分析している「沖縄県不動産DI調査」の第15回目が21年11月に公表されましたので、その内容を分析してみたいと思います。この調査は、沖縄県の土地価格、不動産取引、賃貸市場の動向について、県 […]

　1月末に21年12月分の新設住宅着工戸数が国土交通省から公表されました。これにより、21年1年間分の着工戸数が出揃いました。　ここでは、全国と沖縄県の2013年～21年までの9ヵ年の数字を見ながら傾向を考察したいと思 […]

沖縄県における世帯数の状況　最新国勢調査によれば、我が国の世帯数は5583万世帯で前回調査から238万世帯、4.5％増となりました。人口減少は始まっていますが、世帯数は1920年の調査開始以来増え続けています。沖縄県 […]

長期資産運用の最大リスクは、インフレ　長期的な資産運用を行おうとするときには，「物価が大きく上昇すること（＝インフレ時）で，その資産そのものが目減りしてしまう」ということが、最大の懸案です。お金＝現金という資産は、イン […]

全国的に増える経年マンションとその課題　国土交通省によると、築40年を超えるマンションは全国に81万戸（2018年時点）あり、その10年後である2028年には2.4倍の198万戸、2038年には367万戸になるとされて […]

　所有者不明土地とは、「不動産登記簿により所有者が直ちに判明せず又は判明しても連絡がつかない土地」のことを指し、これが近年大きな問題となっています。今回は、「所有者不明土地の問題」について解説します。 22％以上の土地が […]

なぜ税制度改正が行われるのかと与党税改正大綱の位置づけ　2021年（令和3年）度の与党による税制改正大綱が決定され、公表されました。　この税制改正大綱をベースに、財務省と総務省が「政府の税制改正大綱」と「地方税制改正 […]

　世界が大きく揺れた2020年もあと1カ月あまりとなりました。国内・海外とも再び感染者が増え、海外では再びロックダウンする地域も出ています。日本では連日最高感染者数を記録し、いつ再び緊急事態宣言が出されてもおかしくない […]

　沖縄県、特に南部エリアは、日本で有数の「マンションが多いエリア」です。人口増加渦中にある沖縄県において、都市部での住宅地有効活用のためには、当然と言えるでしょう。　本土に目を向けると、1960年代・70年に都市への人 […]

テレワークはどれくらいの企業が実施しているのでしょうか？近畿圏でのデータがありましたので、それを見てみると、緊急事態宣言下のテレワーク実施率は、25.8%でした。5月に入ると若干低下傾向にあり、今後も新型コロナの感染者 […]

沖縄における不動産市況は、本土資本・海外資本などの投資家の影響を強く受けます。その結果、沖縄の不動産市況と、極めて似た動きをするのが（逆のいい方が正しいかもしれませんが）東京（首都圏）の不動産市況です。新型コロナウイル […]

不動産の価格の特性　不動産といっても、実際にはそこにある「モノ」ですから、他のモノやサービスと同じで需要と供給のバランス（一致点＝交点）で価格が決まります。しかし、不動産には同じものが２つとありません。そして、同じく資 […]

テーマ：沖縄県　不動産市況　近年の沖縄の不動産市況いつもとは違う角度から検証してみましょう。図１は、沖縄県での取引件数動向の様子を示しています。　図をみると2014年後半から2018年末くらいまでは土地（宅地）、マ […]

「オリンピック後に不動産価格は大暴落する」という記事は2017・18年頃に週刊誌などで、よく目にしました。　東京オリンピック後の不動産市況はどうなるのでしょうか？　業界関係者だけでなく、多くの国民に関心のあることだと […]

テーマ：賃貸住宅建築　自己資金　賃貸住宅を購入する時、もしくは所有する土地に賃貸住宅を建てる時に、どのように資金調達していることが多いのでしょうか。上図は、最近、国土交通省が行ったアンケートを集計したものです。　ま […]

最新の持ち家比率について　居住する世帯のある家について所有しているかどうか、その割合が持ち家比率です。持ち家の数は、3280万2000戸で前回調査（2013年）に比べて、64万戸増えました。持ち家比率は、61.2％で前 […]

住宅着工統計データとは住宅着工統計は、新たに建てられた住宅の統計で、国土交通省より毎月公表されています。当月分の数字が翌月末に公表され、行政が公表するデータの中ではかなり鮮度のいいデータです。同様に国土交通省から発 […]

前月も沖縄県下のマンションが高くなっていることに触れましたが、今回は他の地方中核都市と比べてどれくらい高くなっているのかを比較してみます。前回は中古マンション価格の分析でしたが、今回は新築マンション価格を中心に分析してみ […]

　沖縄県における不動産市況は、活況が続いています。これをデータで確認してみましょう。　上図は、取引件数動向の景況感を示したものです（DI調査）宅地・マンション・戸建・軍用地の4分類のうち、宅地・マンション・戸建の３ […]

　沖縄県には他県からどれくらいの人数が転居しているのでしょうか？ 2017年時点の沖縄県の人口は、約146万人。一貫して増えています。人口が増える要因は、出生数から死亡数を引いた数が増えていること（自然増）と転入者から […]

10月15日、安倍首相は予定通り2019年10月から消費税を現行の8%から10%に引き上げることを表明しました。消費税10%への道思い起こせば、2013年10月に「2014年4月から、5％を8％に引き上げること」、併 […]

　古い街並みを残して、味わい深い街に住みたい？それとも、古い建物を取り壊して新しく生まれ変わった街に住みたいか？　　ヨーロッパの街並みなどを見ていると、古いたたずまいを残こすことに価値を見出すととともに、一方でその建物 […]

　今回は、不動産投資の利回りについて、区分マンションを事例にあげながら注意点について解説します。一棟アパートでは、金額そのものは大きくなりますが、計算方法や考え方は同じですので、しっかりと理解していただきたいと思います […]

　賃貸住宅リフォームの市場は、リフォーム市場全体の概ね20%近くを占めています。賃貸住宅のリフォームは、チラシや広告などほとんどない目立たない分野ですが、1.3～1.5兆円近くにもなる巨大市場です。賃貸住宅のリフォー […]

　2018年3月27日に公示地価が発表されました。今年の沖縄県の地価公示は、どうだったのでしょうか？住宅地を中心に検証してみましょう。　公示地価は、住宅地・商業地・工業地　などに分かれていますが、2018年のこれら全用 […]

2017年の1年間に沖縄県のマンションはどれだけ建てられたのでしょうか？上図は沖縄県における分譲マンションの供給戸数の推移です。この数字は大規模なマンションが建設供給されると一気に増えますが、県内において2013年に […]

2017年10月1日より、「賃貸取引にかかるIT重要事項説明」が本格的に運用開始されました。　まず重要事項説明（以下重説）とはどんなものでしょう。売買契約や賃貸借契約などの不動産取引に際して重要事項説明書に基づき、契 […]

2015年1月からの相続税の変更について 2015年（平成27年）より相続税制が変更されました。相続税は、相続資産の価値から基礎控除（非課税部分）を引いたものに税率をかけて、計算されます。この基礎控除部分が2015年1 […]

今年もあとわずかとなりました。今年の賃貸住宅建設状況を振り返ってみましょう。　図３図３は、2016年と2017年（12月半ば時点の最新データは10月まで）の月別の賃貸住宅建築数の推移です。昨年2016年は一昨年に […]

首都圏のマンション価格の上昇にも陰りが見えてきました。下図は、不動研住宅価格指数（2014年までは、東証住宅価格指数と呼ばれていたものです。）の動きをグラフ化したものです。グラフの縦軸が指数（2000年1月＝100）。 […]

　沖縄県の物価は近年また上昇しているイメージがあります。市内中心部や新開発・再開発エリアにおいては、ずいぶん高級なお店も増えています。言うまでもなく物価は国民の生活に大きな影響を与えます。おにぎり１つが800円にな […]

賃貸住宅を建てて賃貸住宅経営を始めようとしている方が最も気になることの１つは、「空室が出て、賃料収入が想定よりも、少なくならないか？」ということでしょう。 1棟モノの賃貸住宅でも、ワンルームマンションでも同じように、何 […]

　前回述べたように、2017年の地価公示が発表され、住宅地における前年からの伸び率で沖縄県がトップとなりました。昨年は上昇率3位でしたが、震災復興県が上位2県でしたので、純粋には2年連続のトップと言っていいでしょう。 […]

　沖縄県内における新築着工数の30年間を振り返ってみましょう。昨今AIを使った予測が話題となっています。 AIといっても、基本的にはデータサイエンスなので、「過去のデータから未来を予測する」ということになります。裏を返 […]

沖縄県は持ち家率の少ない県として知られている。図４図４のように、47都道府県の中で東京都についで2番目に低い持ち家率（48％）となっている。東京都が低いのは進学・就職等での人口流入が多いためだが、県内の低さは持ち家 […]

不動産市況を測る指標の１つは、中古マンションの売れ行き状況、価格推移を見ることだ。特に、居住用不動産（実需用不動産、あるいは自用の不動産という）においては、最もオーソドックスな指標と言っていいだろう。 2009年より公 […]

2017年が始まって数週間（本連載は1月12日に執筆）が経った。昨年の不動産市況は、「そろそろ天井か？下落基調が鮮明になるのか？と言われつつも、軟調ながら、好調をキープしていた1年だった。今年2017年の不動産市況は […]

　沖縄県は、他県からの流入者が多い県と言われている（人口対比での多さ）。　以前にも書いたが、那覇市は平成25年のデータでは、人口対比4.77％と、全国で12位となっている。　転入の理由としては、就職、転勤、が多い。 […]

土地を所有する方が賃貸住宅等を建てる際に建築資金（その他付帯施設含む）を融資するのが、アパートローンと呼ばれるものだ。土地活用を行う多くの方が、各種金融機関を通じて利用されるローンのことだ。　金融機関関係者と話してい […]

セキュリティーレベルの高いマンションを求める傾向は、沖縄県においても年々、高まっている。　テレビをつけると連日、ストカー被害やそれに類するような知人間のトラブル、あるいは見知らぬ人からの被害を受けたというニュースが流れ […]

近年賃貸住宅に住む人が増えている。賃貸住宅は主に2種類の需要があって、 1) 一時的な住まいとしての賃貸住宅と 2) 将来所有する前のすまいとしての賃貸住宅というものだ。１の一時的なものとしては、進学や就職の際、ある […]

今回は、賃貸住宅オーナーの状況について分析してみたい。まずは、法人形態をとっているか、個人経営かのグラフを示したのが図３だ。（図３）圧倒的に個人経営が多く、8割を超えている。法人形態にすると、経費などの融通のきく […]

大都市圏や地方主要都市でのマンション価格は、2013年以降上昇基調が続いている。首都圏においては、かなり高くなってきていることもあって、2016年の5月以降、若干の弱含み感が出てきているが、それも僅かな状況で、超一等地 […]

賃貸住宅の建物構造は、どんなものが多いのだろうか。日本全国においては、鉄骨造（S造や、ハウスメーカーやアパート専業メーカーが造る、軽量鉄骨）、鉄筋コンクリート造（RC造）、木造、の３つの工法でほとんどが建てられている。 […]

賃貸住宅需要に人口流入が大きな影響を及ぼすことは、広く知られている。また本サイトにおいては【沖縄県の賃貸住宅着工数はなぜ増えているのか？】に述べた。　沖縄県において、県をまたいで、住民票を移しての移動（つまり内地＝県 […]

2016年3月下旬に発表された公示地価を前回コラムに引き続き、もう少し詳しく県内主要部の動向を見てみよう。　最新（2016年分）の公示地価（住宅地）では、震災復興の地域（福島・宮城）を除いて、沖縄県が前年対比で最も高い […]

第４回目のコラムでは，「賃貸借契約期間中の諸問題」のうち，後半部分として，賃借権の譲渡・転貸，ペット・騒音・ゴミ問題について説明します。建物の貸主，オーナー様にとって大切な資産である土地や建 […]

第３回目のコラムでは，「賃貸借契約期間中の諸問題」のうち，賃貸用建物の修繕，建替えについて説明します。次回第４回目のコラムでは「賃貸借契約期間中の諸問題」の後半として，賃借権の譲渡・転貸，ペット・騒音・ゴ […]

第２回目のコラムでは，第1回目の続きとして、「賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題」のうち，終了の部分についてご説明します。地主様や建物のオーナー様としては，賃借人の方にいかに […]

新聞報道等でご存知の方も多いと思いますが、平成27年1月から相続税が増税されました。今回は、改正による影響について考えてみます。改正の主な内容改正の目玉は、相続税が免除される […]

住宅着工戸数は、重要な経済指標の一つだ。毎月国土交通省が発表するこのデータは、あまりメディアでは報じられないが、住宅建築に携わる企業のピラミッドを構成する企業数の多さを考えると、与える影響は大きい。ちなみ […]

どれくらいの年収の方が賃貸住宅に住まわれているのだろうか？　沖縄県民の平均年収が300万円弱だ。一般的には、それよりも低いことが予想されるが、最近は比較的高年収の方でも自己所有せずに賃貸住宅に住み続ける人も増えている。 […]

土地の測量の現場において，最近ではGPSを利用したかなり正確な位置情報の取得が可能ですが，沖縄県では戦後の混乱時に登記簿の測量を急いだ経緯もあり，実際の土地の面積と登記上の面積が異なるケースが散見されます。その結果，建 […]

賃貸住宅経営におけるリスクは主に４つだ。その前にまず、「リスク」という意味について確認しておきたい。日本においては一般的に　「リスク」とは、「危険」の意味合いが強いが、投資（不動産、金融など）の世界では、「予測できな […]

どの国においても不動産市況にはサイクルがあるとされている。サイクルは、循環のことで、グラフにすると山と谷があるイメージだ。このサイクルは、はっきり明確に出ることもあれば、あまりクリアでないこともあるが、サイクルの存在が […]

毎年１月１日時点の公示地価が３月に発表されます。この寄稿がホームページに掲載される頃には，ちょうど新聞紙面も取り上げられていると思います。9月には「路線価」が発表されていますが，この違いはどうなっているのでしょうか。同 […]

今回は、実家不動産や両親名義の不動産の相続（名義変更）について考えてみたい。１）　相続まず、「相続」という概念について。法律上，ある人が亡くなるとことを「相続が開始する」と言い、相続が開始されると，相続人は，大きく […]

今回は、住宅着工戸数について考察してみよう。住宅着工戸数は、住宅業界はもちろん不動産業界をはじめ、裾野の広い建築建設関連業界の多くの方々、そして金融、投資家も注目をしている数字だ。国土交通省が統計を取っているもので、 […]

厚生労働省は，2015年１月，団塊の世代が７５歳以上になる２０２５年に，認知症の人が約７００万人に達するとの推計を明らかにした。これは，６５歳以上の高齢者の５人に１人に当たる。平均寿命が伸びたことで高齢者が不動産を売買 […]

資産活用総研第1回目コラムは、沖縄県、那覇市の地価公示の推移を見てみたい。沖縄県全体の地価平均は、那覇市周辺の南部エリアだけでなく、各方面に存在する離島もすべてを含めての数字なので、大まかな傾向しかつかめ […]