賃貸住宅経営での不安の代表的なものとして、「家賃がきちんと収納されるのか？」があります。実際に家賃の回収が思い通りにいかず，困っている方がいることも事実です。今回は，家賃の回収方法について説明します。
【１ 支払いを待つ、分割支払いの提案】 家賃を払うまで待つ。分割して支払ってもらう。 法的な回収方法ではありませんが，払える方法を賃借人と一緒になって考えるオーナーもいます。後に説明する強制執行等の大変さを考えると，とりあえずの方法と思います。しかし，注意して欲しいことは，毎月払いの家賃のような債権は，民法の規定で５年で時効（債権＝権利、が消滅する）になるということです（消滅時効）。 ５年以上も支払いを待ったのに，回収できないということにならないようにしたいものです。
【２ 契約の解除】 オーナーさんの多くは，アパートの建築・購入時に銀行の借入れをしているので，待ってあげる余裕がないのが通常です。家賃が支払えないのなら，退去していただきたいのが本音だと思います。 ところで，アパートの賃貸借契約書を見ると，「１回でも滞納すれば催告することなく自動的に解除する」という文言が記載されている場合があります。しかし，判例は，賃貸借契約のように長期間に契約関係が存続する継続的取引では，信頼関係が破壊されたと認められて初めて解除ができるという，「信頼関係破壊理論」というのを認めていて，１回の滞納ですぐに解除はできないとしています。では，何か月くらい滞納していれば，解除できるか。滞納の頻度にもよりますが，少なくとも２，３か月の滞納がなければ解除できないと考えておいた方が良いでしょう。
【３ 強制執行】 無事（？）解除が認められたとしても，賃借人が自主的に退去しない場合には強制執行するしかありません。なお，解除したからといってオーナーさんが自ら荷物を運び出したり，カギを変えたりすることはできません。自力救済の禁止といって，司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすことは認められません。 まず，明け渡し訴訟をして，勝訴して，執行文というものを付けてもらいます。 ここから強制執行の手続きに入りますが，ここからが大変です。 まず，「明渡し催告期日」を決め，その期日に建物内部の状況等を確認します。その際，実際に強制執行をする「強制執行実施日」を決定します。運搬費用等執行費用は数十万円になることもあります。この費用は，法律上，賃借人が負担することになっていますが，家賃が支払えない賃借人が費用払えるはずもないので，オーナーさんが立て替えます。 そして，いよいよ強制執行・・・という運びになります。簡略して述べましたが，手続はかなり面倒です。慣れてない場合にはやはり専門家の助けが必要でしょう。
入居の際に身元をしっかり確認し，場合によっては家賃保証の会社を利用することも考えてみてはいかがでしょうか。家賃保証の会社によって，保証料，保証の内容が異なりますので，比較検討してみてください。