古い賃貸住宅がなぜ空き家（空室）になるのでしょう？今回は、こんなシンプルな問題について考えてみましょう。
古い物件よりも新しい物件に住みたいと多くの方が思うことでしょう。しかし、同条件下では、新しい物件の方が古い物件に比べて家賃が高い訳ですから、「予算的に仕方なく、古い物件を選ぶ」あるいは、立地条件がとてもよく、そのエリアには新しい少ないため、古い物件をアンティーク物件とイメージして住んでいる方もいらっしゃいます。
築年数の古い賃貸住宅においては、そもそも斡旋会社を通じた賃借人募集活動をきちんと行っていないというオーナーも多いようです。
「賃貸、募集」とだけ書いた看板を外に掲げているだけ、というイメージです。リフォームも行わず、最低限の補修しか行っていない、半ばあきらめているような賃貸物件です。これでは、空室が増えることも仕方ありません。
以降では、賃貸住宅斡旋会社などを通じて「きちんと募集活動」をしているという前提で、「賃貸住宅が空室になる理由」を考えてみましょう。
理由は主に３つ考えられます。
１）需要が減少したエリアの賃貸住宅
人口動態の変化が最も大きな要因だと思われます。人口減少地域では、今後の期待は先細りです。また、例えば行政施設や大きな工場等が移転したためといったことが、賃貸需要減少に繋がったという例はあちこちで見かけます。
こうした変化に対して、リフォームを行い間取り変更するなどといった迅速な対応ができればいいですが、金銭面その他の理由で、需要減少を予測した先取り対応を行えるオーナーは少ないと思います。
こうしたことから考えると、やはり需要増が期待できる、あるいは安定的であるエリアを選ぶのが無難と言えそうです。
２）賃料が適正でない賃貸住宅
経年により賃料の減少に対する対応です。築年数が経っているのに、高い家賃のままですと、競争力がありません。もちろん、リフォームをするなどと努力すればこうした状況は改善されます。
また、賃料上昇基調の際に、一気に上げすぎるのも、賃料の価格訴求力が落ちるので気を付けた方がいいでしょう。
３）設備、仕様が市場や周辺状況に比べ劣っている
まず地震の発生確率の高いと言われているエリアはもちろんですが、全国的に旧耐震物件は敬遠される傾向にあります。
また、水回り設備については、取り換えなど適切にリフォームが行われていればいいですが、そうでない物件も多いようです。
例えば、沖縄において温水洗浄便座付きトイレの普及率は全国で最下位ですが、これから新築賃貸物件を建てるならば、当然設置すべき設備です。
多少のお金を削るよりも、どんどん新しい設備を取り入れるというスタンスが求められます。