2017年最新の路線価発表

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7月3日に国税庁から路線価が発表されました。

3月下旬に発表される公示地価とともに、不動産市況を知るためには重要に指標となる価格です。
公示地価は国土交通省が、地価公示法に基づき、標準値を設定し、その場所の地価を更地として不動産鑑定士に鑑定させたもので、一物四価と言われる不動産価格の中でも、最も有名でかつ基準となるものです。そのため、各メディアが大きく報じます。

一方、路線価は公示地価ほどメジャーではありませんが、不動産を所有するときにかかる税である、固定資産税や都市計画税の基準となります。また不動産を相続した際の相続税の算出基準となるのも、この路線価です。

まず、路線価についての基本的なことから、おさえておきましょう。

路線価はその年の1月1日時点で算出されます。この路線価(=財産評価基準)は、平成29年1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用されます

図1
各都市の最高点における路線価(1㎡あたり)の増減率推移|資産活用総研 大鏡建設

図1は、3大都市の最も高い地点の推移です。

ちなみに全国順位では、銀座5丁目:1位、名古屋名駅通り:4位、大阪御堂筋:2位となっています。
全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなっており、2年連続の上昇です。

路線価は、道路等に面している標準的な場所で算出されます。(そうでない場所はそれに倍率をかけます)。

相続税や固定資産税を払うときに基準となるのが、相続税評価額と固定資産税評価額で、これらの基になっているのが、路線価というわけです。

ちなみに、沖縄県に各地の路線価は、下記を見れば詳細に知ることができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/okinawa/okinawa/prices/city_frm.htm

この路線価と実際の不動産取引価格とに差があると、節税につながります。

これが顕著なのが、都市部におけるワンルームマンション価格と評価額の差です。

(ワンルームと節税について)
ワンルームマンションの価格は、新築であれば積算価格がベースとなりますが、とはいえ市況により変化します。市況とは、つまり、需要と供給のバランスといった経済学的な要素と、賃料を還元利回りで割り戻すというファイナンス的な要素で構成されています。
都市部でのワンルーム価格は新築中古問わず、路線価よりもだいぶん高いのが一般的です。東京23区の一等地であれば、その乖離はかなり大きくなり、例えば4000万円で売買されているワンルームマンションの路線価(=相続での評価額)において、1500万程度ということも珍しくありません。

ワンルームマンションを購入する目的は、各人それぞれだと思います。

①投資利回りを求める方
②将来の年金、保険の代わりとして購入する方
③医師、弁護士等のように高額所得者の方が節税のために、あえてキャッシュフローがマイナスの物件を買われる方
④現金での相続よりも税務上有利だから、という方

主には、①~④のような理由からだと思います。

最後の④のような方は、この路線価と売買価格の差を利用しているわけです。

先ほどの例の場合、4000万円-1500万円=2500万円 税率20%の方なら、500万円の実質的な節税となります。
ワンルームを上手く活用するとこうした節税も可能かもしれません。
(税については、各人でことなりますので、詳しくは必ず税理士にご相談されてください)