毎年3月に国土交通省から発表される地価公示は、1月1日を価格時点として、土地の更地状態を想定した価格で、ここで示される地価（＝公示地価）は、一般の土地取引の指標として、また公共事業などで取得価格算定の規準となります。
このような目的で鑑定・公表される公示地価ですが、その価格推移や変動率を丹念に見ることで、不動産市況を分析することができます。
今回の原稿では、23年の地価公示の分析と24年の地価の見通しについてお伝えします。
2023年地価公示の全国俯瞰
今年の地価公示は、「コロナ禍が落ち着きつつあり、景気回復が緩やかに持ち直している中で、どれくらい地価が回復あるいは上昇しているのか」、に注目が集まりました。
冒頭で記したように地価公示は、価格時点を1月1日時点とした正常な取引が行われる際の土地価格（＝正常価格）です。これは、建物がある場合や、使用収益を制限するもの（例えば、抵当権や地上権など）がある場合は、それらがないものとして（＝つまり更地として）算定されます。
2023年の公示地価は、全国の全用途（全用途は、住宅地・商業地・宅地見込地・工業地）平均で前年比＋1.6％となり、ミニバブル期の最終局面の2008年の＋1.7％に匹敵する大きな伸びで、2年連続の上昇となります。全国平均を用途別にみれば、住宅地は＋1.4％（前年は＋0.5％）、商業地では＋1.8％（前年は＋0.4％）といずれも上昇幅が大きくなりました。
新型コロナウイルスの影響で21年分では落ち込みが見られましたが、22年には回復傾向が見えはじめました。そして、23年分では地域や用途に差はあるものの、都市部を中心に上昇幅が拡大、そして地方へ上昇範囲が拡大しており、コロナ前への回復基調であり、あるいはそれを超えるエリアも出始めてきました。
全国的に住宅地地価の上昇の背景には、共働き世帯が増えていること、住宅ローン減税が効いていること、低金利が続いていること等から、住宅需要が引き続き堅調が続いているからでしょう。また、地方都市でもこうした傾向から地方中心都市の周辺部でも地価上昇がみられました。
大都市圏の状況
3大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）全体では、全用途は＋2.1％（前年は＋0.7％）、住宅地は＋1.7％（前年は＋0.5％）、商業地は＋2.9％（前年は＋0.7％）と、いずれも前年からプラスの幅が拡大となりました。
東京圏、大阪圏、名古屋圏では、すべての域圏で、全用途、住宅地、商業地、のいずれもプラス幅が拡大となりました。
なかでも住宅地は、新型コロナウイルスの影響がなく、08年以降最高の伸びを示していた20年を超える伸びとなりました。一方、商業地ではプラスの幅が拡大しましたが住宅地のように20年の伸びを超えるまでには至っていません。沖縄県のような観光需要が旺盛なエリア、再開発エリアなどの伸びが目立ちました。
東京圏、関東地方の状況
2010年以降の沖縄県の地価（住宅地・商業地とも）動向をみれば、東京圏の地価動向との連動が見られます。東京圏に約半年から1年程度の時差で同じような変動が起こっています。そのため、東京圏の地価動向を見ておくことは、沖縄県の地価動向の先読みができます。
東京圏（東京都区部や多摩地区、神奈川県・千葉県・埼玉県の主要地域など）では全用途平均で＋2.4％（前年は＋0.8％）、住宅地は＋2.1％（前年は＋0.6％）、商業地は＋3.0％（前年は＋0.７％）となりました。いずれも昨年よりも上昇幅が拡大しました。住宅地は、昨年に引き続き23区全てで上昇、また上昇幅も全区で拡大しました。とくに駅前再開発の進む中野区や、足立区の綾瀬駅周辺などでの大きな伸びが見られました。
東京圏を形成する都県では、東京都の住宅地地価の変動率は＋2.6％、神奈川県は＋1.4％、千葉県＋2.3％、埼玉県＋1.6％とすべて前回比プラス、かつプラス幅も大きくなっています。好調ぶりがうかがえます。
大阪圏の状況
地価動向において、沖縄県との連動がそれほど見られない大阪圏ですが、参考までに記載しておきます。
大阪圏（大阪府全域、兵庫県・京都府・奈良県の主要地域など）では、全用途平均で＋1.2％（前年は＋0.2％）、住宅地は＋0.7％（前年は＋0.1％）、商業地は＋2.3％（前年は±0％）となりました。
住宅地では、大阪市では＋1.6％、神戸市は＋1.2％、京都市は＋1.2％と関西3大都市は全てプラスとなりました。大阪市の中心街である梅田へのアクセスがよい福島区、神戸市の中心街である三宮へのアクセスがよい灘区などの上昇が目立ちました。また、奈良市の近鉄大和西大寺駅周辺では再開発が進み、近隣住宅地は10％以上の上昇となりました。
府県別に見れば、大阪府＋0.7％、京都府＋0.7％、兵庫県＋0.7％（関西主要3府県は同じでした）、奈良県＋0.4％、滋賀県0.6％となっています。関西地方は概ねどのエリアも上昇しています。
名古屋圏の状況
続いて、名古屋圏（愛知県の主要地域、三重県の一部など）では、全用途平均で＋2.6％（前年は＋1.2％）、住宅地は＋2.3％（前年は＋1.0％）、商業地は＋3.4％（前年は＋1.7％）となりました。名古屋圏では、全用途、住宅地、商業地、いずれも3大都市圏では最大の伸びとなりました。住宅地では名古屋市中区が＋11.1％、東区が＋6.5％、東海市では＋7.8％などが目立ちました。
地方圏の状況
次に地方圏の様子をみてみましょう。（沖縄県の動向は、次原稿で解説します）
地方中核4市（札幌・仙台・広島・福岡）では、全用途平均は＋8.5％（前年は＋5.8％）、住宅地は＋8.6％（前年は＋5.8％）、商業地は＋8.1％（前年は＋5.7％）となり、全て10年連続してプラスとなりました。
地方圏全体では、全用途平均は＋1.2％（前年は＋0.5％）、住宅地は＋1.2％（前年は＋0.5％）、商業地は＋1.0％（前年は＋0.2％）となりました。
地方4市を除くその他の地方圏では、全用途平均は＋0.4％（前年は－0.1％）、住宅地は＋0.4％（前年は－0.6％）、商業地は＋0.1％（前年は－0.5％）となりました。
このうち、その他地方圏の住宅地がプラスとなったのは28年ぶりです。これは、地方中核4市の住宅地の上昇率が拡大しており、これら中心部の地価上昇に伴い、需要が波及する形で周辺の市などで、高い伸びとなったことが要因でしょう。
地方4市を順に見れば、札幌市＋15.0％（県庁所在地で全国トップ）、仙台市＋5.9％（同3位）、広島市＋1.7％、福岡市＋8.0％（同2位）、地方4市すべて勢いがるのではなく、3市の勢いがずば抜けていることがわかります。
また、昨年に続き札幌周辺都市での地価上昇が目立ちました。住宅地変動率上位10はすべて、このエリアで、北広島市、江別市、恵庭市の地点となっています。ちなみに、商業地においても、ベスト10は、北広島市、恵庭市、江別市、千歳市の地点となっています。
かつて、ランクインしていた宮古島市や石垣市、那覇市の住宅地はコロナショック以降、上昇率に落ち着きが見られます。
都道府県別の住宅地の変動率
最後に、各都道府県別に住宅地の地価を見てみましょう。
都道府県別に見ると、住宅地ではプラスとなったのは24都道府県でした。昨年は20都道府県でしたので、大きく改善しました。
上昇が目立つのは、昨年に続き北海道で＋7.6％（前年は＋4.6％）3年連続して都道府県別で1位でした。次に福岡県で4.2％、宮城県4.0％、沖縄県3.6％と続きます。
この10年で一度もマイナスとなっていない県は、千葉県と沖縄県の２県だけとなっています。
共通地点でみる、今後の地価の見通し
地価公示の標準点と基準地価の標準点には共通地点が住宅地1120、商業地501、合計1621地点あります。基準地価は毎年9月に発表されますが価格時点は7月1日です。公示地価の価格時点が1月1日ですので、ちょうど中間の値となりますので、この共通地点の動向を見れば傾向が見えます。住宅地では、全国、3大都市圏、地方圏、いずれも前半よりも後半の方が、上昇率が高くなっています（地方圏における4市を除くその他の地域では横ばい）。これは、住宅地価格が、後半ほど伸びが顕著だったということ、つまり住宅地地価は全国的に上昇基調にあるといえます。
24年の公示地価は、今年と同様に上昇幅が拡大すると思いますが、一方で金利動向次第では、変化がある可能性もあります。23年4月9日に日銀総裁が10年ぶりに交代しました。就任の記者会見によれば、金融緩和路線は引き継ぐとのことですが、しかしながら、いずれは金融緩和縮小することが考えられます。
そのタイミングを推し量ることは難しいですが、それほど早いタイミングではなく来年以降でしょう。そのため不動産市況に大きな影響を与える金利という観点からは、24年分の公示地価は23年よりも上昇する可能性が高いと思います。