賃貸住宅 | 資産活用総研

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投資用賃貸住宅の用地不足の状況

　24年の全国の貸家（＝賃貸住宅）の新規建築数は、国土交通省「新設住宅着工戸数」の貸家のデータをみれば、概ね昨年並みの年間34万戸台ペースとなっています。「持ち家」や「分譲戸建」が大きく落としている中で、「貸家」だけが健 […]

　5月22日に長期国債（10年物）の金利が一時１％を超えました。これは11年ぶりのことで、日銀による金融緩和政策を徐々に収束させる流れを見越してのことのようです。　長期金利だけでなく短期金利においても金利上昇の憶測が広 […]

　総務省から2023年10月1日現在の日本の人口が発表されました（発表日：24年4月12日）。これによれば、日本の総人口は1億2435万2千人で、前年から59.5万人の減少、これを日本人だけでみれば1億2119万３千人で […]

　24年1月31日に23年12月分の新設住宅着工戸数が公表されました。これにより、23年1年間分の数字が出揃い、年間計を算出することができます。　23年年間の新設住宅着工戸数の分析、とくに貸家（賃貸住宅）にフォーカスして […]

　毎年2月になれば、「確定申告をしなければ・・」と思いを巡らせる賃貸住宅オーナーの方も多いことでしょう。また、「つい忘れてしまった」、「申告期限を過ぎてしまった」という方も少なくありません。特に、今年から賃貸住宅経営を始 […]

　「将来の日本の、そして各都市の人口・世帯数がどのような変遷をたどるのか」は住宅需要・賃貸住宅需要に大きな影響を与えます。将来人口・世帯数の推計は、国立社会保障・人口問題研究所が行っており、それをもとに国の様々な政策（社 […]

　日銀による金融緩和策の出口模索の様相が、ちらちらと見え始めました。それに呼応するように、為替相場の振れ幅も大きくなっています。1ドル150円前後でしばらく推移していましたが、ここ1週間は141円台～146円台荒い展開と […]

　日本不動産研究所から最新の「第49回不動産投資家調査」（11月27日）が公表されました。この調査は、アセットマネジメント会社・デベロッパー・銀行・投資銀行・生命保険会社・不動産賃貸業などへ、「期待利回り」（＝キャップレ […]

　インフレに強い資産と言われる賃貸用不動産。土地活用として賃貸住宅経営を始める方、分譲される賃貸住宅を購入される方、区分マンションに投資される方が、ますます増えており、全国主要都市のキャップレートはどこも最低水準となって […]

　沖縄県における持ち家比率は、大きく低下しています。住宅価格が高くなり、「手が出ない」からという理由もあるかもしれませんが、「賃貸住宅で充分」、「賃貸住宅の方がスマートな暮らしができる」という「積極的賃貸派」とよばれる方 […]

　土地活用としての賃貸住宅投資において、大半の方は建築費用を金融機関からの融資でまかないます。株式投資等と異なり、融資を受けて投資ができることが賃貸住宅建築を含む不動産関連投資の特徴の１つです。　例えば、分譲マンション […]

　現金や不動産や株式をある程度持っている方にとって、高齢になれば相続税が大きな悩みとなります。相続税は、いつか相続人が支払う必要のある、「国への隠れ債務」のようなものです。とくに、2015年の改正により、基礎控除額が減額 […]

　例年、10月半ば頃になると「生命保険控除」が届き、「そろそろ、源泉徴収や確定申告が近づいてきたな」と多くの方が思うことでしょう。少しずつ寒くなってくるこのごろ、「今年もあと少し」という時期になります。　ご承知のとおり […]

　賃貸住宅入居者の物件選びのポイントは、アンケート調査を行えば常に上位をしめる「変化しない要因、普遍的な要因」と時代の流れに応じて変わる「変化する要因」に分かれるようです。　今回は、普遍的な賃貸住宅ニーズとは何かと、増 […]

　不動産投資や賃貸住宅建築においては、多くの方が金融機関からの借り入れを行います。なかには現金で購入される方もいらっしゃいますが、不動産投資においては「借り入れで投資ができる」ということを大きなメリットと考える方が多い […]

　東日本大震災の復興工事、東京オリンピックによる東京大改造、そしてウッドショック、さらには円安に伴う輸入コストの増加、いずれも建設・建築工事費が上昇する要因とされてきたことです。　我が国においては2012年頃から、工事 […]

　集合住宅タイプの賃貸住宅においては、マンションと呼ばれる建物とアパートと呼ばれる建物があります。それぞれの呼び方に明確な規定があるわけではありませんが、一般的にはマンションは4階建て以上の大型の建物で、アパートは２・3 […]

　1月末に21年12月分の新設住宅着工戸数が国土交通省から公表されました。これにより、21年1年間分の着工戸数が出揃いました。　ここでは、全国と沖縄県の2013年～21年までの9ヵ年の数字を見ながら傾向を考察したいと思 […]

沖縄県における世帯数の状況　最新国勢調査によれば、我が国の世帯数は5583万世帯で前回調査から238万世帯、4.5％増となりました。人口減少は始まっていますが、世帯数は1920年の調査開始以来増え続けています。沖縄県 […]

　近年の沖縄県では、新型コロナウイルスの影響が出た20－21年を除けば、不動産市況は概ね良好でした。その状況を住宅着工戸数の視点で見てみましょう。　図１は、2011年～2021年7月までの沖縄県における貸家着工戸数の推 […]

全国的に増える経年マンションとその課題　国土交通省によると、築40年を超えるマンションは全国に81万戸（2018年時点）あり、その10年後である2028年には2.4倍の198万戸、2038年には367万戸になるとされて […]

賃貸住宅経営が始まると密な関係になる管理会社　賃貸住宅経営が始まると、たいていの方は管理会社（PM会社）に運営にかかる多くを依頼します。この管理会社の役割は、物件の管理（維持管理・清掃・メンテナンスなど）の他、入居者管 […]

　6月25日、2020年に調査を行った国勢調査の速報値が発表されました。今回は、2020年最新の国勢調査データを分析します（速報値のため、確定値発表で少し変わる可能性があることをご承知おきください）。国勢調査とは　　 […]

　天気予報でよく聞く「平年より～」という言葉。天候の平年値が2021年5月19日から変わります。　平年値は、西暦で末尾に１のつく年に改定されます。現行（～5月18日まで）の平年値は、1981年～2010年の30年間の平 […]

　沖縄県、特に南部エリアは、日本で有数の「マンションが多いエリア」です。人口増加渦中にある沖縄県において、都市部での住宅地有効活用のためには、当然と言えるでしょう。　本土に目を向けると、1960年代・70年に都市への人 […]

　現在賃貸住宅に暮らす4割以上の方が、「次も賃貸住宅に暮らしたい」と考えているようです。かつて、「賃貸住宅は仮の住まい」そして、「そのうちに持ち家を」というライフスタイルが主流でしたが、こうした考え方が変わってきているの […]

■新築・中古マンションの年収倍率推移（出典）株式会社東京カンテイ年収倍率とは、その年の各都道府県で分譲された新築マンション価格と築10年中古マンション価格（70㎡換算）をそれぞれ平均年収で […]

　賃貸住宅を探す方が物件を選ぶ思考の流れを、考えてみます。まず、「○○辺りで、家賃○○くらいの物件に住みたい」と大まかな目途を付けます。そして、サイトなどで、これら2項目を中心に入力して、物件検索を行います。そこで、い […]

2020年4月から住宅金融支援機構の「フラット35」の制度が一部変更になります。毎年（例年4月と10月）、政策的に少しずつ制度変更が行われていますが、2020年4月からの制度変更は、賃貸住宅投資（土地活用としての賃貸住宅 […]

不動産投資を行う上で、賃貸需要を知ることは欠かせません。今回は、人口移動をキーワードに検討してみましょう。歯止めがかからない一極集中総務省は1月31日、2019年の人口移動報告を公表しました。外国人を含む移動者は、東 […]

テーマ：賃貸住宅建築　自己資金　賃貸住宅を購入する時、もしくは所有する土地に賃貸住宅を建てる時に、どのように資金調達していることが多いのでしょうか。上図は、最近、国土交通省が行ったアンケートを集計したものです。　ま […]

テーマ：貸家着工戸数　2020年の展望　2019年も残り僅かになりました。今年の全国と沖縄県の賃貸住宅市況を振り返りながら、2020年の展望を予測してみましょう。（執筆時点（12月19日）で、2019年の住宅着工戸数 […]

テーマ：賃貸住宅のリフォーム・リノベーション　、収益シュミレーション　賃貸住宅のリフォームについて考えてみたいと思います。入退去に伴う、リペア（修繕）や室内クリーニングは、身近な事だと思います。しかし、30年以上の賃 […]

テーマ：年収と持ち家比率　世帯数と持ち家比率　今回は、前回に引き続き沖縄県における持ち家と賃貸住宅について２つの視点から見てみます。１) 年収が上がると持ち家比率は上がるのかまず、年収と持ち家比率の関係です。図１ […]

　住宅・土地統計には、世帯類型別の住まいの調査があります。単独世帯・両親子供世帯・3世代世帯・母子（父子）世帯といった世帯別に、持ち家に住んでいるのか賃貸住宅に住んでいるのか、の比率がわかります。　　沖縄県ではどの […]

街を車で走っていると、トランクルームが目立つようになってきました。例えば、扇風機やひな人形、五月人形といった普段使わない荷物は、トランクルームに預けて、部屋を有効に使おうという方が増えています。大都市部を中心に年々成 […]

今回は沖縄県における賃貸住宅（貸家）の着工数の推移について、いくつかのデータを見てみましょう。まず、1つ目のグラフは、2016年1月～2018年の月別貸家着工数の推移です。ここからどんな事が読み取れるでしょうか？２ […]

日本国内では、どのくらいの方が都道府県をまたいで、引っ越しするのでしょうか。住民基本台帳は総務省が毎月発表しています。1月31日発表した住民基本台帳に基づく2018年1年間の人口移動報告では、国内における都道府県間移動 […]

　沖縄県には他県からどれくらいの人数が転居しているのでしょうか？ 2017年時点の沖縄県の人口は、約146万人。一貫して増えています。人口が増える要因は、出生数から死亡数を引いた数が増えていること（自然増）と転入者から […]

　2018年も半分以上が過ぎました。夏至も過ぎて、日の長さは年末に向けて1日1日短くなっていきます。　沖縄県における不動産市況は、引き続き良好が続いています。マンション価格は2013年以降上昇が続き、2018年分の住 […]

　賃貸住宅リフォームの市場は、リフォーム市場全体の概ね20%近くを占めています。賃貸住宅のリフォームは、チラシや広告などほとんどない目立たない分野ですが、1.3～1.5兆円近くにもなる巨大市場です。賃貸住宅のリフォー […]

　賃貸住宅を契約した方は、どんな行動をとって契約したのか？リクルートSUUMOが2016年度の行ったアンケート調査をもとに分析してみましょう。　賃貸住宅の部屋探しの行動は、部屋を決めるまで以下のステップが一般的です。 […]

　一般的に、転入者は賃貸住宅に住むことが多いとされています。ある人（あるいは、ある世帯）が、都道府県を跨いで居住地を変える場合の理由は、概ね進学、就職、転勤です。その他にも結婚、離婚などの理由もありますが、海に囲まれた […]

　1月～3月は、就職、進学、転勤などに伴い、新たな家選びが最も盛んな時期です。また、この時期に引っ越しが集中するため、引っ越し費用が急に割高になる時期でもあります。少し前に目にした記事では、最近の人手不足を反映して、引 […]

2017年の1年間に沖縄県のマンションはどれだけ建てられたのでしょうか？上図は沖縄県における分譲マンションの供給戸数の推移です。この数字は大規模なマンションが建設供給されると一気に増えますが、県内において2013年に […]

2018年の1月末日、2017年12月分の国土交通省から新設住宅着工数が発表されました。今回は、2017年の1～12月までの住宅着工数を整理し、考察してみましょう。　貸家は6年連続プラス　2017年、年間の新設住 […]

2017年10月1日より、「賃貸取引にかかるIT重要事項説明」が本格的に運用開始されました。　まず重要事項説明（以下重説）とはどんなものでしょう。売買契約や賃貸借契約などの不動産取引に際して重要事項説明書に基づき、契 […]

賃貸住宅に住む人は全国的に増えています。沖縄県でも例外ではありません。その理由にはいくつかあります。「大きなローンを抱えたくない」　「近隣住宅トラブルがあっても、すぐに引っ越せない」　「収入に対する将来不安」とい […]

今年もあとわずかとなりました。今年の賃貸住宅建設状況を振り返ってみましょう。　図３図３は、2016年と2017年（12月半ば時点の最新データは10月まで）の月別の賃貸住宅建築数の推移です。昨年2016年は一昨年に […]

　8月31日に発表された2017年7月の住宅着工戸数（貸家分類）の数字は前年同月比マイナス3.7％でした。 2012年以降続いてきた賃貸住宅建設の伸びにブレーキがかかってきたようです。図１図１は2016年以降のデータ […]

古い賃貸住宅がなぜ空き家（空室）になるのでしょう？今回は、こんなシンプルな問題について考えてみましょう。古い物件よりも新しい物件に住みたいと多くの方が思うことでしょう。しかし、同条件下では、新しい物件の方が古い物件に比 […]

　沖縄県の物価は近年また上昇しているイメージがあります。市内中心部や新開発・再開発エリアにおいては、ずいぶん高級なお店も増えています。言うまでもなく物価は国民の生活に大きな影響を与えます。おにぎり１つが800円にな […]

賃貸住宅を建てて賃貸住宅経営を始めようとしている方が最も気になることの１つは、「空室が出て、賃料収入が想定よりも、少なくならないか？」ということでしょう。 1棟モノの賃貸住宅でも、ワンルームマンションでも同じように、何 […]

　賃貸住宅を建てて賃貸住宅経営を始める方の目的は、オーナーによって異なると思いますが、大まかには、次に３つに分類されると思います。１）遊休土地の有効活用として２）節税のため３）投資収益獲得のため（あるいは、私 […]

　前回では、沖縄県における住宅着工数（総数）の30年間を振り返りました。今回は、そのなかでも貸家（賃貸用住宅）の着工数にフォーカスして、推移を検証してみましょう。沖縄県は、新設される住宅の半数以上が貸家となっています […]

何歳くらいの時に家を購入するのが一般的か？このことを、賃貸住宅に住む人と持ち家に住む人の比率というデータで検証してみたい。（図２）図２は、親族世帯（夫婦と子供からなる世帯）における住まいを貸家（賃貸住宅）と持ち家の […]

近年賃貸住宅に住む人が増えている。賃貸住宅は主に2種類の需要があって、 1) 一時的な住まいとしての賃貸住宅と 2) 将来所有する前のすまいとしての賃貸住宅というものだ。１の一時的なものとしては、進学や就職の際、ある […]