沖縄県の住宅着工数 30年と社会情勢を振り返ってみえてくること
沖縄県内における新築着工数の30年間を振り返ってみましょう。 昨今AIを使った予測が話題となっています。 AIといっても、基本的にはデータサイエンスなので、「過去のデータから未来を予測する」ということになります。裏を返 […]
カテゴリー: 不動産関連コラム
どのくらいの人が自宅を所有しているのか？県内持ち家事情
沖縄県は持ち家率の少ない県として知られている。 図４ 図４のように、47都道府県の中で東京都についで2番目に低い持ち家率（48％）となっている。 東京都が低いのは進学・就職等での人口流入が多いためだが、県内の低さは持ち家 […]
好調続く、県内中古マンション市況。その実態を検証する
不動産市況を測る指標の１つは、中古マンションの売れ行き状況、価格推移を見ることだ。 特に、居住用不動産（実需用不動産、あるいは自用の不動産という）においては、最もオーソドックスな指標と言っていいだろう。 2009年より公 […]
2017年不動産投資・土地活用関連の時流予測
2017年が始まって数週間（本連載は1月12日に執筆）が経った。 昨年の不動産市況は、「そろそろ天井か？下落基調が鮮明になるのか？と言われつつも、軟調ながら、好調をキープしていた1年だった。 今年2017年の不動産市況は […]
沖縄県への転入者は、どの県が多いのか？
沖縄県は、他県からの流入者が多い県と言われている（人口対比での多さ）。 以前にも書いたが、那覇市は平成25年のデータでは、人口対比4.77％と、全国で12位となっている。 転入の理由としては、就職、転勤、が多い。 […]
2016年は賃貸住宅バブルか？2016年の沖縄県と全国の新築住宅着工数
2016年の半ばごろから、新聞などでは、「賃貸住宅建設、バブルの様相。空室率高まる。」という記事が散見された。 実際はどうなのだろうか？ 新築住宅着工戸数を見ると、賃貸住宅（貸家）は、2016年1月～10月（11月 […]
全国と沖縄県内の2016年の不動産市況・土地活用市況を振り返る
土地を所有する方が賃貸住宅等を建てる際に建築資金（その他付帯施設含む）を融資するのが、アパートローンと呼ばれるものだ。 土地活用を行う多くの方が、各種金融機関を通じて利用されるローンのことだ。 金融機関関係者と話してい […]
家賃がたとえ上がっても、欲しい設備は何か？賃貸住宅の付属設備
賃貸住宅のお部屋選びの際に、最初の基準となるのは、立地と家賃、そして、築年数などがあげられる。 そして、いくつかの候補が定まったときに、次に注目するポイントが賃貸住宅に付属する設備であろう。 賃貸住宅選びの際、家賃がたと […]
賃貸住宅居住者が家を買うのはいつ？
何歳くらいの時に家を購入するのが一般的か？ このことを、賃貸住宅に住む人と持ち家に住む人の比率というデータで検証してみたい。 （図２） 図２は、親族世帯（夫婦と子供からなる世帯）における住まいを貸家（賃貸住宅）と持ち家の […]
賃貸住宅に暮らす世帯は何割？
近年賃貸住宅に住む人が増えている。 賃貸住宅は主に2種類の需要があって、 1) 一時的な住まいとしての賃貸住宅と 2) 将来所有する前のすまいとしての賃貸住宅というものだ。 １の一時的なものとしては、進学や就職の際、ある […]
賃貸住宅管理の管理形態と所有者の年齢実態
今回は、賃貸住宅オーナーの状況について分析してみたい。 まずは、法人形態をとっているか、個人経営かのグラフを示したのが図３だ。 （図３） 圧倒的に個人経営が多く、8割を超えている。 法人形態にすると、経費などの融通のきく […]
年収の何倍までならマンションを買う？沖縄県における新築マンションの年収倍率
大都市圏や地方主要都市でのマンション価格は、2013年以降上昇基調が続いている。 首都圏においては、かなり高くなってきていることもあって、2016年の5月以降、若干の弱含み感が出てきているが、それも僅かな状況で、超一等地 […]
GPIF、ゆうちょ銀行のオルタナティブ投資は不動産価格にどんな影響をもたらすのか？
2016年 6月半ばの日経新聞に 「これまでリスクの（ほとんど）ない国債での運用が基本だったゆうちょ銀行や年金基金（GPIF）がリスク資産への投資に向かう」という記事が1面トップで掲載された。 ゆうちょ銀行は国内で最大 […]
沖縄県における貸家（賃貸住宅）の構造と賃貸住宅投資
賃貸住宅の建物構造は、どんなものが多いのだろうか。 日本全国においては、鉄骨造（S造や、ハウスメーカーやアパート専業メーカーが造る、軽量鉄骨）、鉄筋コンクリート造（RC造）、木造、の３つの工法でほとんどが建てられている。 […]
沖縄県における有効求人倍率の変化は、人口流入にどんな影響があるのか？
賃貸住宅需要に人口流入が大きな影響を及ぼすことは、広く知られている。 また本サイトにおいては【沖縄県の賃貸住宅着工数はなぜ増えているのか？】に述べた。 沖縄県において、県をまたいで、住民票を移しての移動（つまり内地＝県 […]
那覇市内の土地はまだあがる？県内主要部の地価の推移
2016年3月下旬に発表された公示地価を前回コラムに引き続き、もう少し詳しく県内主要部の動向を見てみよう。 最新（2016年分）の公示地価（住宅地）では、震災復興の地域（福島・宮城）を除いて、沖縄県が前年対比で最も高い […]
最新 公示地価を読み解く
最新の公示地価が2016年3月22日に発表された。 公示地価は、国土交通省が毎年1月１日時点の地価を算出し発表するもので、土地取引の際の基準として利用される。 最新データでは、平成27年1月1日時点において、全国平均（全 […]
那覇市における賃貸住宅の空室率
那覇市における空室の推移を検討したい。 図１ 図１は、2003年～2013年の那覇市における賃貸住宅の空室率を示したものだ。（総務省データは、5年ごとに発表。最新は2013年分） 那覇市内の賃貸住宅の空室は […]
権利金，敷金，保証金，更新料，地代の減額について
第５回目のコラムでは，「賃貸借契約の『お金』をめぐる諸問題」のうち，権利金，敷金，保証金，更新料，地代の減額についてご説明します。第６回目のコラムでは「賃貸借契約の『お金』をめぐる諸問題」の後半として，立退料についてご説 […]
沖縄県の賃貸住宅着工数はなぜ増えているのか？ ～リトルトーキョー～
前回に引き続き住宅着工戸数について。今回は沖縄県においての住宅着工戸数を見てみよう。 1988年から2014年までの沖縄県下住宅着工数の平均は約1万3000戸。 （ […]
賃貸借契約終了に関するトラブル
第２回目のコラムでは，第1回目の続きとして、「賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題」のうち，終了の部分についてご説明します。 地主様や建物のオーナー様としては，賃借人の方にいかに […]
入居者とオーナーを結ぶ ” 賃貸借契約 ” の成立について考える
このコラムでは， ①賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題 ②賃貸借契約期間中の諸問題 ③賃貸借契約の「お金」をめぐる諸問題 について各テーマ２回にわけて，賃貸借契約に関わる法律問 […]
住宅着工戸数はこれからどうなるのか？
住宅着工戸数は、重要な経済指標の一つだ。毎月国土交通省が発表するこのデータは、あまりメディアでは報じられないが、住宅建築に携わる企業のピラミッドを構成する企業数の多さを考えると、与える影響は大きい。 ちなみ […]
入居者の年収はどれくらい？増える高年収者の永年賃貸思考
どれくらいの年収の方が賃貸住宅に住まわれているのだろうか？ 沖縄県民の平均年収が300万円弱だ。一般的には、それよりも低いことが予想されるが、最近は比較的高年収の方でも自己所有せずに賃貸住宅に住み続ける人も増えている。 […]
どんなきっかけで、賃貸住宅を借りるのか？
賃貸住宅に住む人の割合は、どんどん増えている。 近年の県内では、新たな賃貸住宅が多く建設され、きれいで住み心地のよい賃貸住宅も増え、今後も賃貸住宅人気はさらに高まることだろう。 どんなきっかけで、賃貸住宅を借りるのだろう […]
登記と実際の土地面積が異なるなんて、当たり前？～境界紛争の解決方法～
土地の測量の現場において，最近ではGPSを利用したかなり正確な位置情報の取得が可能ですが，沖縄県では戦後の混乱時に登記簿の測量を急いだ経緯もあり，実際の土地の面積と登記上の面積が異なるケースが散見されます。 その結果，建 […]
賃料が上がっても欲しい住宅設備は何？
大鏡建設では、建築し管理している賃貸住宅に入居されている方々へアンケートを行っている。 入居者にニーズを詳しく聞き出し、それらを分析することで、「顧客＝入居者、視点に立った」、「空室の出にくい賃貸住宅」をオーナー様に提供 […]
築年数は空室にどれくらい関係があるのか？
前回に引き続き、大鏡建設が建築し管理している賃貸住宅のデータを用いて、空室リスクについて考えてみよう。 東京の超一等地（ほんの一部エリア）を除けば、中古分譲マンションの価格は築年数に反比例している。築年数が増えれば（より […]
賃貸住宅のリスクを考える～市町村別の平均空室期間～
賃貸住宅経営におけるリスクは主に４つだ。 その前にまず、「リスク」という意味について確認しておきたい。 日本においては一般的に 「リスク」とは、「危険」の意味合いが強いが、投資（不動産、金融など）の世界では、「予測できな […]
大鏡建設の提供する賃貸マンションと入居率の推移
土地活用としての賃貸住宅経営は、沖縄県においてもかなり広まってきている。 資産活用総研を運営する大鏡建設が供給管理している物件も、どんどん増えてきている。 土地を所有し、賃貸マンション経営を始めようとするオーナーにと […]
不動産市況サイクルとマンション価格
どの国においても不動産市況にはサイクルがあるとされている。サイクルは、循環のことで、グラフにすると山と谷があるイメージだ。 このサイクルは、はっきり明確に出ることもあれば、あまりクリアでないこともあるが、サイクルの存在が […]
4つの地価があるのはなぜ？～土地の価格について～
毎年１月１日時点の公示地価が３月に発表されます。この寄稿がホームページに掲載される頃には，ちょうど新聞紙面も取り上げられていると思います。9月には「路線価」が発表されていますが，この違いはどうなっているのでしょうか。 同 […]
意外に厄介な事もある？両親名義の相続物件の名義変更～相続登記について～
今回は、実家不動産や両親名義の不動産の相続（名義変更）について考えてみたい。 １） 相続 まず、「相続」という概念について。 法律上，ある人が亡くなるとことを「相続が開始する」と言い、相続が開始されると，相続人は，大きく […]
最新データで分析。住宅着工戸数の推移
今回は、住宅着工戸数について考察してみよう。 住宅着工戸数は、住宅業界はもちろん不動産業界をはじめ、裾野の広い建築建設関連業界の多くの方々、そして金融、投資家も注目をしている数字だ。 国土交通省が統計を取っているもので、 […]
両親が認知症になったらどうする？～高齢社会の不動産取引問題～
厚生労働省は，2015年１月，団塊の世代が７５歳以上になる２０２５年に，認知症の人が約７００万人に達するとの推計を明らかにした。これは，６５歳以上の高齢者の５人に１人に当たる。 平均寿命が伸びたことで高齢者が不動産を売買 […]
沖縄県の地価公示推移
資産活用総研第1回目コラムは、沖縄県、那覇市の地価公示の推移を見てみたい。 沖縄県全体の地価平均は、那覇市周辺の南部エリアだけでなく、各方面に存在する離島もすべてを含めての数字なので、大まかな傾向しかつかめ […]