高齢者の住まいというと、「持ち家」のイメージがあります。特に沖縄ではその傾向にあります。しかし、全国的な単身化の進行と持ち家率の低下を背景に、賃貸住宅で老後を過ごす高齢者は、今後確実に増えていきます。沖縄でもその傾向が予想されます。
そして、その多くが単身・年金生活という条件を抱えています。一方で、高齢者が賃貸住宅を「借りにくい」という現実も根強く残っています。本稿では、データを基に、高齢者の賃貸利用をめぐる課題を整理します。
なぜ高齢者の賃貸ニーズが高まるのか
最大の要因は、単身高齢者の急増です。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、65歳以上の単独世帯は2020年の約738万世帯から、2050年には1,084万世帯へと約1.5倍に増える見込みです（2020年の国勢調査に基づく推計）。これは前回推計（2015年の国勢調査に基づく推計）を150万世帯上回る水準で、独居高齢者は想定を超えるペースで増えています。このうち75歳以上の単身世帯は704万世帯と、2020年の1.7倍に達します。世帯主が65歳以上の世帯に占める単身世帯の割合も、2020年の35.2％から2050年には45.1％まで上昇し、高齢者の一人暮らしは「特別な例」ではなくなります。さらに、生涯未婚率の上昇を反映して、65歳以上の未婚者は2050年に約700万人と現在の3倍以上に、子のいない高齢者は約1,049万人へと増える見通しです。持ち家を持たないまま、あるいは持ち家を手放して、賃貸で暮らす高齢者は着実に増えていきます。背景には、人口のボリュームゾーンである団塊ジュニア世代が、身寄りの少ないまま高齢期に入っていくという構造的な事情もあります。
「借りられない」という入居拒否の現実
ところが、賃貸市場の受け入れは追いついていません。高齢者向け仲介のR65不動産が2025年に行った調査では、65歳を超えて部屋探しをした人の42.8％が「苦労した」と答え、年齢を理由に入居を断られた経験がある人は30.4％と、約3人に1人に上りました。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000046.000068855.html
収入や十分な貯蓄があっても紹介を断られるケースは少なくありません。貸主側の姿勢も同様で、単身高齢者の受け入れには約7割の大家が消極的とされ、賃貸管理会社を対象とした別の調査でも、半数が高齢者の入居を断った経験を持つと報告されています。需要が高まる一方で、供給側の「貸し渋り」が大きな壁となっているのです。とりわけ直近1～2年に部屋探しをした人ほど苦労の度合いは強く、入居のハードルはむしろ高まっている可能性があります。
貸主が抱える不安の正体
貸主が高齢者の入居に慎重になる背景には、いくつかの具体的な不安があります。第一に、孤独死による「事故物件化」への懸念です。第二に、収入が年金中心となることに伴う家賃滞納のリスク。第三に、入居者が亡くなった後の残置物（家財）の処理や、原状回復・契約解除をめぐる手続きの煩雑さです。これらは、身元保証人や緊急連絡先を確保しにくい高齢者ほど重くのしかかります。実際、近親者のいない高齢者は急増しており、死亡手続きや葬儀、遺品整理といった「死後事務」の担い手が不在となる世帯が、もはや例外ではなくなりつつあります。貸主にとっては、こうしたリスクの先が見えにくいことこそが、入居をためらう最大の理由といえます。
制度は動き出したが、実装はこれから
こうした状況を受け、2025年10月には改正住宅セーフティネット法が施行されました。柱は三つあります。一つ目は「居住サポート住宅」の創設で、人感センサーなどのICT（情報通信技術）による安否確認や、居住支援法人による定期的な見守り、福祉サービスとの連携を備えた住宅を自治体が認定する仕組みです。認定を受ければ、改修費の一部（1戸あたり工事費の3分の1、上限50万円など）の補助も受けられます。二つ目は、国が認定した家賃債務保証業者による保証の枠組み。三つ目は、契約手続きを簡素化した「終身建物賃貸借」の普及と、残置物処理の円滑化です。いずれも、貸主の不安を和らげ、高齢者が安心して住み続けられる環境を整えることを狙いとしています。ただし、居住サポート住宅の供給や見守り体制の整備はこれからが本番であり、制度を「絵に描いた餅」に終わらせないための実装が問われます。
これからの課題
賃貸住宅は、持ち家を持たない高齢者にとって、老後の暮らしを支える基盤です。単身・高齢・低所得という条件が重なる層が増えるなか、「貸主のリスクをどう減らすか」と「供給をどう増やすか」を一体で進めることが欠かせません。見守り・保証・死後事務の担い手を社会全体で用意し、貸主と入居者の双方が安心できる仕組みを広げていくこと。高齢者を「貸しにくい客」として遠ざけるのではなく、適切に支える市場をつくれるかどうかが、超高齢社会における住まいの安定を大きく左右すると思われます。