長期国債金利の上昇が続いています。長期金利の上昇は、借入金利の上昇という側面はもちろん、リスクフリーレートとして長期金利をみれば、不動産投資に際して、そこからどれくらいの利回りの上乗せがあるのか、という基準ともなります。つまり長期金利の上昇は期待利回り（キャップレート）の上昇可能性をもたらします。
ホテル系リートなどは沖縄物件へ積極的に投資を行っています。REITなどが購入する大型物件では、LTVは50%弱となっていますが、その借入の多くは固定金利で借りており、長期金利の上昇→固定金利の上昇は、ネガティブ要因となります。しかし、高稼働率を誇る物件やリノベーションを行うことで、価値上昇（賃料上昇、稼働率、客単価上昇・・）が期待できる物件への投資は、今後も積極的に行われることでしょう。
最新の長期金利の状況（2026年5月）
新発の10年国債利回りは5月15日には約2.6％を超え、1997年以来およそ29年ぶりの高水準に達しました。日銀4月会合の「主な意見」で複数の政策委員が早期利上げに前向きな姿勢を示したこと、ホルムズ海峡情勢で原油価格が1バレル100ドル近辺まで急騰したこと、そして4月の「日銀展望レポート」で2026年度コアCPI見通しが＋1.9％から＋2.8％へ大幅上方修正されたことなどが背景にあります。市場は次の政策金利の利上げの時期を6月会合と見ているようです。
沖縄県不動産市況―13年連続上昇、全国2位の地価上昇率
2026年3月公表の令和8年地価公示によれば、沖縄県の全用途平均は前年比＋6.63％と13年連続で上昇し、上昇率は東京都に次いで全国2位となりました。用途別では商業地＋7.26％、住宅地＋6.43％、工業地＋5.27％と全用途で堅調です。那覇市の平均地価は330,200円／㎡（＋6.00％）、観光地として国際的知名度の高い北谷町は＋9.20％と二桁に迫る上昇を示しています。賃貸市場でも、沖縄県の標準的賃貸マンション賃料は直近3年間で約19.72％上昇しており、特に直近1年では＋11.95％と加速感が見られます。
上昇を支えるのは観光需要の本格回復と、北部における大型開発です。2025年7月に名護市で開業したテーマパーク「JUNGLIA」がトリガーとなり、北部エリアでも宿泊・商業施設の用地取得が活発化しています。台湾・香港・韓国からの直行便復活でインバウンドはコロナ前を上回る勢いとなっており、那覇市内のマンション新築価格は5,000～7,000万円台が主流となりました。地元実需層との価格乖離は懸念材料ですが、外資・県外投資家・REITによる需要が下支えしています。
J-REITによる沖縄投資の本格化
金利上昇局面でも、J-REITによる沖縄物件取得は続いています。ジャパンホテルリート投資法人は2024年に「沖縄ハーバービューホテル」（取得額215億円）を取得し、2025年11月の全館改装完了を経て2026年12月期からの本格的な収益寄与が期待されます。日本都市ファンド投資法人も2026年2月、那覇市県庁前駅至近の複合施設（商業＋住宅、取得額24.7億円）を取得しました。現在の長期金利2.5％、生保の今後の予想3％という「金利のある世界」においても、インバウンド由来のRevPAR上昇と地価上昇による含み益拡大が、利回り低下圧力を打ち返している構図です。
今後の沖縄投資の見通し
長期金利の上昇、J-REIT価格の堅調、沖縄地価の高い上昇率という三つの現象は、一見矛盾するようでありながら、「賃料・分配金の上昇ペースが金利上昇ペースを上回っている」という同じ構造の表れと言えます。沖縄市場はその縮図であり、地価＋6.63％、賃料＋11.95％という上昇率は、長期金利上昇分を吸収して余りある収益成長を提供しています。一方で、宮古島・石垣島ではホテル・民泊の供給過剰の兆しもみられ、すべてのエリアで安泰というわけではありません。今後は、6月の日銀会合における国債買入減額計画の中間評価、生保の超長期債投資再開、観光客数の持続性の3点を注視しながら、地点・物件タイプ別の選別投資がより重要になってくるでしょう。