総務省が公表する消費者物価指数は、「全国」と「東京都区部」の２つあります。このうち、先行発表されるのが東京都区部消費者物価指数です。その最新の25年2月分が２月２８日に総務省より公表されました。これによれば、生鮮食品を除くコア指数は前年同月比プラス2.2％となりました。東京都区部消費者物価指数は、2週間後に公表される全国消費者物価指数の先行指標として注目されますが、事前の予想よりもやや低い数字となりました。
しかし、依然として２％を超える物価上昇が続いています。
全国消費者物価指数と東京都区部消費者物価指数の推移
沖縄県公表資料によれば、近年の那覇市の物価上昇は前年同期比で3％以上の伸びが続いており、全国平均を超え、東京都区部消費者物価指数の数字を上回る勢いで物価上昇が続いています。ここでは、総務省が公表する２つの消費者物価指数の過去3年の推移を見てみましょう。
図１は、22年1月以降の全国と東京都区部の消費者物価指数の推移を示しています。（全国の２５年２月分は執筆時点の最新です）総務省が公表する消費者物価指数はこの２つで、東京都区部が先に公表されるため、先行指標と位置付けられています。
グラフをみれば、22年の春ごろから前年同月比でプラスとなっています。つまりこのころから物価上昇（インフレ）がはじまり、23年には一時4％を超えるような時期もあり、24年以降は2％代半ばで推移しています。また、24年の後半から上昇幅が拡大しています。これは円安と人件費の上昇が背景にあると思われます。また、２つのグラフを比較すると、傾向にはそれほど大きな違いはありませんが、多少ですが全国の値の方が、伸び率が大きくなっていることがわかります。
住居費、賃料の寄与率
住居費の寄与率をみれば東京都区部分では27.6％、全国では22％と5～６％ほどの違いがあります。住居費のほとんどは家賃と帰属家賃（自宅の想定家賃）（一部、その他費用も含まれます）ですので、家賃が高い、また住宅価格が高い、東京都区部では、寄与率が高いことも頷けます。
価格の新しいステージ：物価の優等生も交代へ
約3年に渡り2％以上の物価上昇が続いており、気持ち的な部分は別として、我々国民もすでにこのところの上昇した新しい価格に慣れてきた感もあります。
「物価の優等生」という言葉がありますが、これは物価上昇期においても、それほど大きく上昇してこなかったモノを言います。例えば卵はその代表格でしたが、その卵の値段も上昇しています。物価上昇期にも値上がりしないモノが「優等生」か、どうか、には議論の余地があると思いますが、バリューチェーンを担う各企業の努力のたまものと思いますが、しかし、そんな「優等生」達も、昨今の原材料費やエネルギー価格上昇には耐えられず、「優等生」の地位を捨てつつあります。
周りを見渡せば、我々が普段お金を使うもので、「値上がりしていないものはない」、という感じさえ受けます。コアＣＰＩは「価格の値動きが激しい」生成食料品を除外した消費者物価指数ですが、昨今の生鮮食料品は「値動きが激しい＝価格が上下する」ではなく、「ずっと高値が続く」という状況です。また22～24年に食品の値上がりは顕著でしたが、値上がりは止まった感があります（高止まり）。一方で、生鮮食料品ではもやしや舞茸といった工業化された生鮮食料品、食品では納豆などは、あまり価格が上がっていないようで、新しい優等生なのかもしれません。
我々は、「これまでの価格感覚」をすでに変更しており、「価格の新しいステージ」に適合するライフスタイルを構築しつつあるのでしょう。
家賃の上昇はさらに顕著に
このように、「あらゆるものの価格が上昇」している中で、当然ながら住宅賃料（＝家賃）も上昇傾向にあります。
2月分の東京都区部消費者物価指数をみれば、家賃は前年同月比でプラス0.7％、２４円２月以降の過去１年を振り返っても全て前年同月比でプラスとなっています。また、2020年の年間平均を100とすれば、102.９となっており約3％上昇しています。これを、帰属家賃を除く住居（つまり賃貸住宅の賃料）で見れば、前年同月比でプラス1.0％となっています。
賃貸住宅の家賃は、全国の主要都市で上昇していますが、沖縄県を見ても県内の多くの地点で上昇しています。沖縄県においては、このような物価連動によるものに加えて、需給のバランスの崩れが目立っています。賃貸住宅需要に比べて物件供給数が少ないということです。宮古島市などでは顕著なようですが、那覇市周辺部でも新しい賃貸住宅の供給は少なく、空室（＝新規募集の部屋）が少なく、賃料は上昇傾向です。
賃料があがれば、不動産価格は上がる
実需用の住宅価格（中古住宅）は、周辺の同類物件の取引事例に基づく「取引事例法」での算定がメインですが、投資用の不動産価格は、基本的に収益還元法で算出されます。収益還元法での不動産価格＝（賃料等収入―経費）÷還元利回り で計算されます。
そのため、経費と還元利回りが一定と仮定すれば、賃料等の収入増は価格増につながります。
「価格が上がるから賃料があがる」と考える方もいるかもしれませんが、賃貸用不動産では、「賃料が上がるので価格が上がる」と考えるのが一般的です。
土地活用で賃貸住宅建築をお考えの方にとっては、しばらく追い風が続くと思います。