2015年に改正された相続税制度ですが、これにより税を納める対象者が増えました。また、近年保有資産評価額（株価や不動産価格）上昇していますので、控除額を上回る資産を受け継ぐ方、つまり相続税を納めるべき方も増えています。
現金や不動産や株式をある程度持っている方にとっては、年を重ねるにつれ、相続税をどうするは多くの方の悩みとなります。
相続税は、いつか相続人が支払う必要のある、いわば「国への隠れ債務」のようなものです。相続する方にとっては、「思ってもみなかった」お金が必要となるケースもありますので、被相続人の方も相続人の方も、しっかりとした準備が必要です。
一方で、22年4月に最高裁が、「いき過ぎた事例」として収益不動産を活用した相続税評価、具体的には不動産の路線価額について厳しい判決をくだしました。
今回は、相続税税対策としての不動産活用の注意点についてお伝えします。
沖縄県の相続税の状況
まず、沖縄県の相続税支払い状況を以下の４つのグラフでご確認ください（比較として全国分も掲載）
沖縄県においても、相続税を支払う方が増え、そして支払う額が増えていることが分かります。グラフから、相続税制度の改正で支払う方の割合が大きく増えたこと、土地評価額が上がった事で、支払額が増えていること等が分かります。
相続税の改正について
すでに改正からまもなく10年を迎える、2015年に行われた相続税の改正のポイントをまとめておきます。大きな改正でしたので、ご存知ではない方はぜひ、ご一読ください。
相続税は、相続人が受け取る資産総額から基礎控除を差し引いたものに、一定の率をかけて計算します。この改正では「基礎控除の計算方法」が大幅に変更され、また税率も少し変わりました。
それまで、資産総額からの基礎控除の計算式は、5000万円＋1000万円×法定相続人の数でしたが、改正後は3000万円＋600万円×法定相続人の数 に大きく減ることになりました。
たとえば、奥様と子供2人が法定相続人だとして、以前は合計8000万円の控除がありました。つまり相続資産が8000万円以下ならば、相続税はかからないということです。しかし、改正後の計算では、基礎控除が4800万円となってしまいます。そのため、昨今不動産価格の上昇が続く沖縄県内でも戸建て住宅や分譲マンションなどを所有しているだけでも、相続を受けた方は相続税の納税義務が発生することになりました。この改正により、課税割合は、全国で約4％程度だったのが一気に8％台となりました。現在の沖縄県では、上記のグラフのように8％にせまる割合となっています。このように、相続税が「他人事ではない」身近な税となったわけです。
相続税は、何で納める？
相続税は基本的には現金で納めます。一応、不動産等の物納もできますが、そのハードルは厳しいものになっています。
相続するものには、主に現金や株式や不動産という資産がありますが、一般的な相続では大きな割合を不動産が占めます。しかし、不動産は現金化しにくい資産です。現金はもとより株式は現金化しやすいので、この範囲で相続税が納めることができればいいですが、足りなければ不動産を売却することも検討しますが、ただ先祖代々の土地を手放すことには抵抗があるものと思われます。
そのため、不動産資産の相続税評価額を圧縮することで相続税対策しようと考える方が増え、その一つの方法として事前に賃貸住宅を建築し運営することで相続税の圧縮を考える方が増えました。
相続税における不動産資産の評価（価格算定）について
相続税における不動産資産の評価額は、購入した金額や実際に売れる金額（実勢価格）とは異なります。現金の場合、1億円は1億円と評価されますが、不動産の場合は異なります。
土地の評価額は、国税庁から公表されている相続税路線価をみれば概ね分かります。路線価の1.2倍が実勢価格、あるいは実勢価格の8割程度が相場とされています。
住宅などの建物部分は、固定資産税評価額で評価されることになります。こちらは概ね実勢価格の7割程度となります。
賃貸住宅の建物と敷地の評価
自用（貸さずに自分で使う）の物件は、上記の通りですが、賃貸用物件の場合は、これに一定の率をかけてさらに下がります。1棟丸々賃貸にしている物件の場合は、一般的には建物評価額に70％を掛けます。これは、借地権が付いている建物だからです。賃貸併用住宅の場合は賃貸としている面積割合×30％と計算し、これを100％（＝１）から引いた％をかけます。
賃貸用住宅の敷地の評価は、およそ固定資産税評価額のおよそ70～80％になります。こちらも賃貸併用住宅の場合はさきに述べた賃貸住宅建物の場合と同じです。
これらを合わせて計算すると50％台～60％程度の評価となり、1億円の実勢価格の不動産は6000万円程度の評価となり、4000万円圧縮できたことになります。
小規模宅地の特例でさらに評価が下がる
さらに、「小規模宅地の特例」という仕組みがあり、これに該当すれば、さらに評価が下がることになります。相続される物件が貸付事業（賃貸事業）に利用されている場合、宅地の評価を200㎡まで分は50％に減額する事ができます。（一部、相続開始前の期間に制限があります）
まずは専門家に相談
また、多くの場合、賃貸住宅建築は借り入れ（＝負債）で行われます。この負債は相続税の計算では資産からマイナスされます。そのため、大きな金額の借り入れほど資産の圧縮につながります。このような理由から、相続税対策として賃貸住宅・賃貸マンションを建築し経営を始める土地所有者が増えたというわけです。
相続税のことで、不安を感じられている方は、大鏡建設 相続支援部の専門家にお尋ねください。