2020年春から続いている新型コロナウイルスの影響は、地価にどのような影響を与えているのでしょうか？今回は、新型コロナウイルスの影響が出始めて2度目の都道府県地価調査となった21年9月21日に発表された2021年分の基準地価を分析してみます。前半は日本全体の概要、後半は沖縄県の状況について書いています。
（注１：基準地価は、都道府県が主体となって調査し、国土交通省が集約して発表されます。そのため、基準地価は、都道府県地価ともよばれます。）
（注２：本文、図表ともデータは全て国土交通省「令和３年都道府県地価調査」より）
21年基準地価の概要
21年分の基準地価は、全用途（住宅・商業・工業）全国平均が－0.4％となり、2年連続のマイナスとなりました。住宅地はマイナス0.5％（昨年は－0.7％）となり、下落幅が小さくなりました。
一方、商業地ではマイナス0.5％で（昨年はマイナス0.3％）、下落幅は大きくなりました。全体的な傾向として、住宅地は新型コロナウイルスの影響から概ね回復、逆に商業地は悪化という様相でした。緊急事態宣言・まん延防止等重点処置は9月末で解除されましたが、長く影響を受けている飲食店・ホテル等が大きな影響を受け、それが地価にも反映された格好となりました。
基準地価とは
ここで基準地価について簡単に説明しておきます。
3月に発表される公示地価と目的や用途はほぼ同じですが、２つの大きな違いがあります。
調査主体が公示地価は国土交通省で基準地価は都道府県です。また、価格時点は公示地価が1月1日で基準地価は7月1日となっており、価格時点を比較すると、中間点といういう位置づけになります。
調査地点数は公示地価が約26000、基準地価は約21000地点となっており、うち1625地点（うち住宅地1120地点、商業地505地点）が同一地点です。同一地点が10％以下のため、県単位や市町村単位での、実数字の単純な比較はできませんが、推移をみることで上昇下落といった傾向はつかむことができます。
三大都市圏の全体概要
三大都市圏全体では、全用途平均は＋0.1（前年は＋0.0）、住宅地は＋0.0％（前年は－0.3％）、商業地はプラス0.1％（前年は＋0.7％）となりました。変化率は、全用途では僅かにプラス、住宅地はプラス、商業地ではマイナスとなっています。
3大都市圏をそれぞれ見てみると少し違いがあります。
住宅地においては、東京圏・名古屋圏では前年よりもプラスとなりましたが、大阪圏では0.3％のマイナスとなりました。ただ、大阪圏のマイナス幅は減少しています。昨年は、3都市圏ともマイナスでしたので、回復基調にあると言えます。
一方、商業地では、名古屋圏が－1.1％から＋1％に回復したものの、東京圏ではプラス幅が１％から0.1％に減少、大阪圏では前年は＋1.2％から－0.6％となりました。
新型コロナウイルスの影響が、住宅地では一時的なもので、すでに回復状況にあり、商業地は国内外観光客の動きが依然と厳しく、特にインバウンド観光客の多かった関西エリアでその影響が大きく出たものと思われます。
住宅地の状況
それでは、ここからは、賃貸住宅経営に密接な住宅地にフォーカスして見てみましょう。
東京圏では＋0.1％（前年は－0.2％）、大阪圏－0.3％（前年は－0.4％）、名古屋圏＋0.3％（前年は－0.7％）となっています。大阪圏だけが依然マイナスとなりました。
地方圏では、－0.7％（前年は－0.9％）、地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）に限ると、＋4.2％（前年は＋3.6％）となりました。
直近5年の4大都市（東京都・大阪府・愛知県・福岡県）にフォーカスしてみると、図１のようになります。全国でみればマイナスが続いているものの、大阪を除けば、住宅地は2020年の落ち込みは一時的なものだったことが分かります。
次に、都道府県別に見てみます。
都道府県別の住宅地対前年変動率をみると、プラスになったのは7つの都道県で、前年は５つでしたので、少し増えました。
最も上昇したのは沖縄県で＋1.6％（前年は＋4.0％：1位）、と上昇幅は減少したもののトップを維持しています。マイナスとなったのは38の府県で、前年は42でしたので、すこし減ったことになります。
県庁所在地の住宅地では、最も上昇したのは札幌市でプラス7.4％（前年はプラス6.1％）、次に福岡市でプラス4.4％（前年はプラス3.5％）、となっており、上昇幅が大きくなっています。地方4市と呼ばれる、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の強さがうかがえます。
特に、札幌市は北海道の中心地として集積が進み、福岡市は九州の中心地として、それぞれエリアの「東京化」が進んでいる様子が鮮明になってきました。
沖縄県の基準地価の概要
沖縄県における住宅地の基準地価は前年比プラス1.6％となり、全国でトップの上昇率となりました。昨年に引き続きのトップでしたが、上昇率は大きく減少しました。
沖縄県における住宅需要の強さがここでも見られました。マンション価格の推移を見ても、19年―20年はやや落ち込みましたが、ここに来て再び上昇基調にあります。
図３は、2000年以降の基準地価（住宅地）の変動率を示しています。ここ7－8年の上昇が際立っていることが分かります。基準地価で比較すると、沖縄県全体では1988－89年のバブル期を超えています。
都道府県単位で、住宅地の基準地価や公示地価がバブル期を超えているのは沖縄県だけです。
次に商業地を見てみましょう。
沖縄県における商業地の基準地価はプラス0.7％となり、前年はプラス6.2％でしたので、上昇はしたものの上昇幅は大きく落ちました。いうまでもなく、国内外の観光客が激減しホテル、飲食、小売店などに大きな打撃が出て、テナントの退去、賃料の値下げなどが行われた結果です。
都道府県別では、昨年まではトップでしたが、今年は5位となっています。最も全国では６つの件だけがプラスで東京都・大阪府なども軒並みマイナスでしたので、なんとかプラスを保ったと言っていいでしょう。
図４は、2000年以降の沖縄県における商業地基準地価の変動率の推移です。
グラフは概ね右肩上がり、特に近年の上昇は著しくなっていましたが、ここで一服した状況です。
ちなみに、バブル期と比較すると、沖縄県全体平均の商業地基準地価は、バブル期ピークの約35％程度にすぎません。
まとめ
22年の基準地価、住宅地・商業地とも今年よりも大きく上昇するものと思われます。
商業地においては新型コロナウイルスの影響が再拡大すると、上昇は小幅になるかもしれませんが、今年よりは伸びが期待できるでしょう。